שאלות ותשובות

שאלה מצוינת אבל התשובה פשוטה. הנה דוגמה:
נניח והשקעתם 100,000 דולר כולל עלות הנכס, השיפוץ וההוצאות מסביב.
אם הנכס הכניס $16,000 בשנה, וההוצאות היו $6,000 – נשארנו עם $10,000 רווחים.
כדי לקבל את התשואה נטו נחלק את הרווחים בסכום ההשקעה. $10,000/$100,000 שווה 10% תשואה שנתית. קל.
אם עדיין זה לא מובן נשמח להסביר לכם את זה כבר בשיחה הראשונה.

רק מי שיעבור את הבדיקה הקפדנית שלנו הכוללת:

1. בדיקת רקע – כדי לשלול עבירות פליליות ו/או שהוא פונה מבית אחר בעשור האחרון
2. הוכחת הכנסה – לפחות פי 3 מגובה שכר הדירה
3. דירוג אשראי – מינימום 535 מתוך 800

נוסף על כך, דיירים שרוצים להיכנס לנכס משלמים עמלה בגובה $60 כדי להגיש מועמדות.

הבדיקה הקפדנית נעשית על ידי חברה חיצונית שלוקחת את הפרטים מהדיירים ובודקת אותם במאגרי מידע ציבוריים ולא ציבוריים.

*בתקופת הקורונה אנו שמים דגש על מקור ההכנסה, כך למשל שוטר שמקור פרנסתו לא צפוי להיפגע יקבל קדימות על פני טבח שמקום עבודתו עלול להיפגע בזמן המגפה.

חיפוש נכסים הוא בהחלט אחד השלבים החשובים בעבודה שלנו.
אנחנו עובדים עם מספר רב של סוכני נדל"ן מקומיים שכל מטרתם היא לאתר נכסים מתחת למחיר השוק ולפני שהנכסים עלו לשוק וקיבלו פניות מעוד אנשים.
בנוסף אנחנו עובדים עם הולסלרים (Wholesaler), אנשים שהמקצוע שלהם הוא לאתר נכסים ולשכנע את בעל הנכס למכור.
אפשרות נוספת היא דרך הבנקים. אנחנו יודעים לקבל מידע על נכסים שעומדים להיות ממושכנים ולפעול בהתאם.
אנחנו מאוד פעילים בחיפוש אחר נכסים מתאימים. לא רק שאנחנו מפעילים מערכים חיצוניים שיעבדו כדי למצוא את הנכס המתאים ביותר אנחנו גם שולחים מכתבים לבעלי נכסים בשכונות שאנחנו מכירים ואוהבים וצופים בהן עליות ערך משמעותיות.
אנחנו חיים כאן, מכירים את השכנים ומפתחים המון קשרים בעיקר כדי למצוא עוד נכסים מתחת למחיר השוק והזדמנויות השקעה חד פעמיות.

יש כמה אפשרויות. הראשונה והעיקרית היא לחפש נכסים שלא עלו לשוק אך בעל הנכס יכול להיות מעוניין למכור. את זה אנחנו עושים כל הזמן ע"י הפעלת סוכני נדל"ן, עבודה עם wholesalers ופעילות אקטיבית של שליחת מכתבים ודפיקה על דלתות באיזורים חמים.

הדרך השנייה היא מיקוח. לפעמים עולים לשוק נכסים במחיר סביר אך בעזרת נקודות לחץ מסוימות ניתן להוריד את מחיר הנכס גם ב-30%.

הרבה פעמים המוכר לא מודע לתקלות בנכס וכשאנחנו מעלים אותן הוא מבין שהוא צריך להוריד במחיר. בפעמים אחרות המוכר לחוץ להצליח למכור את הנכס ואנחנו יכולים לבקש הנחה תמורת סגירה יותר מהירה.

לכל מקצוע בעולם יש בעל מקצוע. מישהו שמבין את התחום, מכיר את נקודות הכשל, יודע לזרז תהליכים, לבצע פרויקטים בצורה יסודית, לתת הערכות מחיר מדויקות ועל הדרך גם לתת שירות מקצועי ואמין.

מאותה סיבה ששוכרים עורך דין למשפט או רואה חשבון לטיפול בענייני מיסים. כך גם בהשקעות נדל"ן – במיוחד כשזה במדינה אחרת, כדאי לעבוד עם אנשי מקצוע שיכולים לתת מענה מיידי ולטפל בכל בעיה בדרך.

לחלוטין!
העמלה שלנו קבועה ולא משתנה לפי מחיר הנכס או גודל השיפוץ. ככה אנחנו מוציאים את האינטרסים שלנו משיקולי עלות הנכס והשיפוץ. האינטרס היחיד שנותר לנו הוא לייצר למשקיעים הכנסה פסיבית יציבה כדי שהם יהפכו לשגרירים שלנו ויעבירו את האיכויות שלנו הלאה.

יש לנו רשימה ארוכה של בדיקות שאנחנו מבצעים לנכס, זה חלק מעבודה עם אנשי מקצוע. הנה חלק ממנה:

1. האזור: האם האזור מתפתח, איזה מסעדות ובתי קפה נפתחו בסביבה, מה המחיר הנכסים באזור, האם העיר החליטה להשקיע או לפתח את אותו אזור?
2. הרחוב: מה מצב הנכסים באותו רחוב, חשוב לדבר עם השכנים ולשמוע את דעתם על הרחוב, מה קורה בלילות, האם יש פשיעה?
3. הבית: בן כמה הבית, אילו שיפוצים בוצעו בו, מה גיל הגג, מה גיל המערכות כמו חשמל, אינסטלציה מזגן וכדומה.

לכל בית ואזור יש גם את השאלות המתאימות לו. אנחנו בודקים את הכל. בשיטתיות.

פתיחה של LLC למעשה יוצרת מחיצה משפטית בינכם לבין הדיירים בנכס. בכל מקרה בו תקרה תקלה, תביעה או כל אירוע משפטי אחר, אתם למעשה תהיו מוגנים מבחינה משפטית. העלות אינה גבוהה ועל כן מאוד מומלץ לפתוח LLC בתחילת ההשקעה, בכל מקרה זהו אחד מהתהליכים אותם אנחנו מבצעים בשלב האפיון.

תהליך פינוי של דייר שלא משלם שכ״ד הוא יחסית פשוט בארצות הברית. להבדיל מישראל, במידה והדייר לא משלם בין ה – 1-5 לחודש, ניתן להגיש בקשה לפינוי החל מה – 6 לחודש. לאחר מכן בית המשפט קובע תאריך לדיון (כשבוע מיום הגשת הבקשה). לאחר הדיון ניתנת האפשרות לדייר לשלם את מלוא החוב כולל תשלומי פיגורים. במידה והדייר לא שילם את מלוא החוב לאחר 7 ימים, הוא מחוייב לצאת מהנכס ע״י בית המשפט והשריף המקומי.

בדיקת הנאותות היא שלב בן 5-20 יום, המתקיים כחלק מתהליך רכישת הנכס. בבדיקה זו אנחנו למעשה בוחנים גם את הנכס וגם את התוכנית העסקית שבנינו להשקעה יחד אתכם. התהליך כולל מספר שלבים – בדיקת פקח, בדיקת מומחה מטעם Orchard, הכנת דו״ח משימות להשבחת הבית, וידוא עלויות השבחה, מיקוח אחרון בשמכם מול המוכר וכמובן מעבר על כלל התוכנית העסקית על מנת לוודא שכל מה שנכתב בה, אכן יכול להתקיים. לאחר שלב בדיקת הנאותות אנחנו נדע בוודאות האם ההשקעה עומדת בקריטריונים הנוקשים שלנו, ואם אכן היא עומדת בהם, נעבור יחד אתכם על כל החומרים מהבדיקה ונוודא שאתם מכירים, יודעים ומרגיש בטוח בהשקעה.

בארצות הברית בעל הנכס מחויב בתשלום ארנונה. תשלום הארנונה נלקח בחשבון כחלק מהתוכנית העסקית, ומשולמת על ידינו כחלק מליווי העסקה. התשלום מתבצע פעמיים בשנה.

אתם מחליטים כמה להיות מעורבים. ישנם משקיעים המעוניינים להיות חלק מכל התהליך וללמוד את הנושא תוך כדי תנועה, לעומת זאת יש משקיעים המתייחסים להשקעה כאפיק שקט ואינם מעוניינים להיות מעורבים בכל החלטה קטנה בדרך. אנחנו יודעים להתאים את עצמו לכל שותף.

כמובן. החברה התחילה מהשקעות פרטיות שלנו, ולולא הניסיון שצברנו בעצמו, לא היינו ניגשים להתעסק בכספים של אנשים אחרים. במידה ומשקיע יהיה מעוניין להכניס אותנו כשותפים בעסקאות שלו, נשמח להצטרף.

שווי הנכס בארצות הברית הוא מוחלט. הוא נקבע לפי דוח CMA שאנחנו מפיקים. הדו״ח לוקח בחשבון את גודל הנכס, מצבו ומספר החדרים שלו, ומשווה אותו לנכסים בסדר גודל דומה שנמכרו בשנה האחרונה באותו הרחוב/שכונה. מטרתנו היא לקנות את הנכס מתחת למחיר השוק ובכך להבטיח כי תרוויחו ב3 נקודות – תשואה שוטפת משכר הדירה, עליית ערך הנכס כחלק מהעלייה העקבית באזורנו וכמובן מתוך זה שהנכס נרכש מתחת למחיר השוק בתחילת ההשקעה.

דמי השכירות מופקדים ע״י חברת הניהול אחת לחודש לחשבון בנק אמריקאי על שם הLLC שפתחנו לכם בתחילת התהליך. הכספים מצטברים בחשבון ואם תרצו לקבל את שכ״ד לישראל ישנה אפשרות גם להפקיד לחשבון בנק בארץ.

לאחר פתיחת הLLC על שמכם, אנחנו מגיעים לבנק עם כל המסמכים המאשרים שהחברה פתוחה וקיימת. פתיחת חשבון הבנק ל לLLC עורכת כשעה ובסופה תקבלו מאיתנו את שם המשתמש והסיסמא לחשבון שלכם, שם תוכלו לראות את כל ההוצאות (ביטוח, ארנונה וכו׳) ואת כל ההפקדות של שכר הדירה.

העברת כסף לארצות הברית יכולה להתבצע בשני אופנים – האפשרות הראשונה היא להשתמש בבנק בו אתם מנהלים את החשבון שלכם. לרוב עמלות ההעברה לא יהיו גבוהות ושער החליפין יהיה טוב. לאלו מכם שמעדיפים להימנע מלהעביר את הכסף דרך הבנק קיימת האפשרות להעברת כסף דרך חברות פרטיות הגובות לרוב עמלות נמוכות (קוברסי, קלירשיפט וכו׳). הכסף עובר ישירות לחשבון נאמנות או לחשבון הבנק שלכם בארצות הברית.

ההוצאות הקבועות על נכס להשקעה בארצות הברית כוללות את עלויות הניהול (עמלה חודשית, ועוד עמלה חד פעמית בחידוש חוזה לדייר), ביטוח וארנונה. בנוסף, בתוכנית העסקית אנחנו לוקחים תמיד בחשבון ש -5% מההכנסות יוקצו לטובת תיקונים שוטפים בנכס, ועוד 5% מההכנסות יוקצו תיאורטית לזמן שבו לא יהיה דייר בנכס.

לרוב, בתחילת הדרך, הסכום המומלץ להשקעה הוא $80,000-$150,000. בסכומים אלו ניתן לרכוש בית פרטי, באזורים חזקים ויציבים, עם עליית ערך משוערת בשנים הקרובות. לאחר ההשקעה הראשונית בסכומים אלו, ניתן גם להשקיע איתנו כחלק מקבוצות רכישה, בפרויקטים גדולים יותר בסכומים משתנים.

בשלב בדיקת הנאותות, אנחנו שוכרים את שירותיה של חברת טייטל עבורך. חברת הטייטל דואגת ששטר הבעלות לחלקת נדל"ן היא לגיטימית, שהמוכר של הנכס אכן רשאי למכור את הנכס, ולאחר הבירור מנפיקה ביטוח שטר בעלות עבור אותו הנכס. ביטוח שטר הבעלות מגן על עלייך מפני תביעות או תביעות נגד הנכס הנובעות ממחלוקות על שטר הבעלות.

לא.
חברה מציעה לך תשואה בטוחה – מעידה על התנהלות לא תקינה.
מרכיב הסיכון קיים בכל השקעה, וגם כאן הוא קיים. תפקידנו הוא לצמצם את החשיפה והסיכון שלכם למינימום, וכך באמת אנחנו עושים, אך אין לנו אפשרות לנטרל את הסיכון לחלוטין.
ברגע שאנחנו מבצעים תוכנית עסקית נפרדת לכל השקעה, ממפים את הסיכונים ונותנים להם מענה מבעוד מועד, הסיכון יורד משמעותית.
להבטיח תשואה שווה ערך להתחייבות שלנו שהדייר לעולם לא ישבור את ידית הדלת. מכיוון שלעולם לא נוכל להבטיח דבר כזה, לא נוכל להבטיח תשואה.
מצד שני, אנחנו מאוד דוגלים ב – Under Promise – Over Deliver. לכן כל מודל שלנו להשקעה תמיד יקח בחשבון את המקרה הגרוע ביותר, כדי שכמעט תמיד נפתיע אותך לטובה.

לאחר הכנסת הדייר לנכס, חברת ניהול מנהלת את הדייר. חברת הניהול גובה לדייר שכר דירה, שולחת אנשי מקצוע במידה וישנה תקלה ודואגת לטיפול השוטף בנכס. אנחנו עובדים אל מול מספר חברות ניהול, בהתאם למיקום של הנכס. כל חברת ניהול מתמחה באזור מסוים. אנחנו, כקבוצה שמייצגת אותך, נחשבים ללקוח הגדול ביותר של חברת הניהול ולכן העלויות מולם נמוכות מהמקובל בשוק.
משום שחשוב לנו לשמור על זהות אינטרסים יחד איתך, אנחנו כאן על מנת לגשר על כל פעם מול חברת הניהול, כשאנחנו בצד שלך.
מכיוון שיש לנו כוח רב מול חברות הניהול, הנכסים של המשקיעים שלנו מקבלים יחס עודף בבחירת הדיירים, בעלויות השוטפות וביחס האישי מול חברות הניהול

הנכס נרכש על שמכם או על שם הLLC (חברה) שנפתח עבורכם. ברגע שהנכס נרכש על שמכם זו הבטוחה הגבוהה ביותר לכם כמשקיעים. הנכס נרכש ישירות משוק הנדל״ן המקומי, והכסף עובר ישירות בינכם לבין חשבון הנאמנות.

ניתן לקבל מימון במספר דרכים. אפשרות אחת היא לאחר רכישה במזומן, ניתן לקבל הלוואה לפי שווי הנכס המחודש. לאחר קבלת המימון ניתן לרכוש נכס נוסף עם ההון שקיבלת בחזרה.

מודל זה נקרא BRRR (Buy,Renovate,Rent,Refinance) וכחלק מהשירות אותו אנחנו מספקים, גם נעזור לך להוציא לפעול מודל זה.

אפשרות נוספת היא קבלת הלוואה על שמנו. בפרויקטים מסוימים אנחנו נשקיע כשותפים, יחד אתכם, ולטובת ההשקעה גם נקבל מימון ממוסדות אמריקאים על שמנו.