מיסוי נדל"ן בארה"ב לעומת ישראל והיתרונות שכדאי להכיר

מיסוי נדל"ן בארצות הברית לעומת ישראל והיתרונות שכדאי להכיר

הוצאות מוכרות, פחת ודחיית מס במעבר בין נכסים יכולים להשאיר למשקיע יותר כסף להמשך השקעה. לצד היתרונות בארצות הברית, גם בישראל קיימים מסלולי מס נוחים. ההבדל תלוי בנכס, בהוצאות ובמצב האישי של המשקיע.

בהשוואת מיסוי נדל"ן בארה"ב לישראל, השאלה המרכזית היא כמה נשאר נטו בכיס אחרי ההוצאות והמס. בישראל אפשר לעיתים ליהנות מפטור על שכירות או ממסלול פשוט; בארה"ב, ניכוי הוצאות ופחת עשוי להקטין משמעותית את ההכנסה שעליה משלמים מס.

מחשבון תשואה להשקעות נדלן בארה"ב – בדקו האם כדאי להשקיע >> 

בישראל יש אפשרות לפטור או למסלול מס פשוט

בהשכרת דירת מגורים בישראל שאינה פעילות עסקית, עומדים לרשות המשקיע שלושה מסלולים עיקריים:

• מסלול פטור (מלא או חלקי): בהתאם לתקרת ההכנסה החודשית הקבועה בחוק ולתנאים הנלווים.

• מסלול 10% מס מחזור: תשלום מס קבוע של 10% על ההכנסה ברוטו משכירות, ללא אפשרות לנכות הוצאות שוטפות או פחת.

• המסלול הרגיל (מס שולי): מיסוי לפי מדרגות המס האישיות של המשקיע, המאפשר ניכוי הוצאות מוכרות ופחת כנגד ההכנסה.

מי שזכאי לפטור או מחזיק דירה עם מעט הוצאות עשוי ליהנות מהמסלולים הפשוטים בישראל.

בארצות הברית הוצאות הנכס יכולות להקטין את המס

בחישוב מס אמריקאי על הרווח מהשכרה, ניתן לנכות מגוון רחב של הוצאות מותרות המיוחסות לתפעול הנכס:

• דמי ניהול לחברת הניהול המקומית.

• ביטוח הנכס ומסי ארנונה (Property Tax).

• תיקונים ותחזוקה שוטפת.

• ריבית על הלוואה שנלקחה לצורך רכישת הנכס או השבחתו (החזר הקרן עצמו אינו מוכר כהוצאה).

יכולת זו מהווה יתרון משמעותי בנכסים בעלי הוצאות תפעול, בהשוואה למסלול הישראלי של 10% שבו אין ניכוי הוצאות. עם זאת, חשוב לזכור שלא כל שיפוץ מוכר מיד באותה שנה: השבחה מהותית של הבית מוכרת כהוצאה הונית הנפרסת לאורך השנים.

רוצים להבין את מבנה ההתאגדות הנכון מול רשויות המס? קראו על פתיחת חברת LLC להשקעת נדל"ן בארה"ב >>

פחת עשוי להקטין את ההכנסה החייבת בלי תשלום נוסף באותה שנה

פחת הוא הכלי החשבונאי שבאמצעותו מכירים בירידת הערך של המבנה לאורך זמן לצורכי מס. במסלול האמריקאי הרגיל, מבנה מגורים להשכרה מופחת על פני 27.5 שנים (הקרקע עצמה אינה נכללת בחישוב הפחת). כך מתקבל ניכוי שנתי משמעותי גם מבלי להוציא כסף בפועל מהכיס באותה שנה.

המחשה מספרית פשוטה:

• הכנסה שנתית ברוטו משכירות: 30,000 דולר

• פחות הוצאות תפעול מותרות: 9,000 דולר

• פחות ריבית מותרת על ההלוואה: 7,000 דולר

• פחות ניכוי פחת שנתי: 8,000 דולר

• הכנסה חייבת במס בפועל: 6,000 דולר בלבד (לפני התאמות ומגבלות נוספות)

החיסרון שיש להביא בחשבון הוא שהטבת הפחת מפחיתה את עלות הנכס לצורכי חישוב רווח ההון בעת המכירה העתידית, וכן שהפסד לצורכי מס אינו תמיד ניתן לקיזוז מיידי.

מנגנון 1031 מאפשר לעיתים לעבור לנכס אחר ולדחות מס

סעיף 1031 לחוק המס האמריקאי מאפשר בתנאים מסוימים להחליף נכס השקעה בנכס השקעה אחר ולדחות את תשלום המס הפדרלי על רווח ההון. כך ההון שהיה מועבר לרשויות המס ממשיך לעבוד עבור המשקיע בנכס הבא.

כדי ליהנות מהדחייה נדרשת עמידה בלוחות זמנים קשיחים:

• זיהוי הנכס החלופי: תוך 45 ימים ממועד העברת הבעלות על הנכס הנמכר.

• השלמת הרכישה: תוך 180 ימים ממועד המכירה (או עד מועד הגשת דוח המס השנתי, המוקדם מביניהם).

מכירה רגילה וקניית בית אחר בכסף אינן עומדות בתנאי הסעיף. בנוסף, עבור תושב ישראל, דחיית המס בארה"ב אינה מבטיחה דחייה מקבילה מול רשות המסים בישראל, ויש לבחון את ההשלכות בשתי המדינות מראש.

מחפשים דרך נוספת להגדיל את תיק הנכסים בלי למכור? הכירו את מודל BRRRR להשקעות נדל"ן בארה"ב >>

למשקיע הישראלי חשוב לבדוק גם את המס בארץ

תושב ישראל שמקבל הכנסות שכירות מארה"ב נדרש להסדיר את הדיווח גם בישראל, תוך בחירה בין שני מסלולים עיקריים:

• מסלול 15% מס מחזור: תשלום מס קבוע של 15% על ההכנסה משכירות בחו"ל. במסלול זה מותר לנכות פחת, אך לא ניתן לנכות הוצאות תפעול אחרות ואי אפשר לקבל זיכוי בגין המס ששולם בארה"ב.

• המסלול הרגיל (מס שולי): דיווח על ההכנסה נטו לאחר ניכוי כל ההוצאות המוכרות והפחת, עם אפשרות לקבל זיכוי על המס הזר ששולם בארה"ב בהתאם לאמנת המס.

לסיכום, היתרונות הבולטים בארה"ב טמונים בהכרה הרחבה בהוצאות, בהטבת הפחת ובאפשרות לדחיית מס בעסקת 1031. מנגד, נדרש דיווח מסודר ותיאום מקצועי בין רואי החשבון בשתי המדינות. לפני כל רכישה מומלץ לבנות סימולציית מס אישית שתשקף את התשואה נטו הצפויה.

המידע כללי ואינו ייעוץ מס. מבוסס על מקורות שנבדקו ב-10 בנובמבר 2026; היישום תלוי בנסיבות האישיות ובדין המעודכן בישראל ובארצות הברית.