בעולם השקעות הנדל"ן, המספרים מדברים בעד עצמם – אבל הסיפורים שמאחוריהם הם אלה שמראים מה באמת אפשרי.
בשנת 2019 רכש אחד המשקיעים שלנו את הנכס הראשון שלו בארצות הברית: 2005 E 41st St, Savannah, Georgia. העלות הכוללת של רכישת הנכס והשיפוץ הסתכמה בכ־90,000 דולר. לאחר השלמת השיפוץ הושכר הנכס תמורת 1,200 דולר בחודש.
מאז הועלה שכר הדירה בהדרגה, בכמה אחוזים מדי שנה, וכיום הוא עומד על 1,700 דולר בחודש – עלייה מצטברת של כ-42% בהכנסה החודשית מהנכס.
השקעות נדלן בחול – כך מצליחים בהשקעה בשוק מאתגר >>
הכנסה שוטפת שגדלה מדי שנה
כדי לעלות משכר דירה של 1,200 דולר ל־1,700 דולר בחודש לאורך התקופה, שכר הדירה צמח בשיעור שנתי ממוצע של כ־5.1%.
במהלך 7 שנות ההחזקה ייצר הנכס:
- הכנסות מצטברות ברוטו משכר דירה: כ־117,600 דולר
- הוצאות תפעול מצטברות: כ־35,300 דולר
- הכנסה תזרימית נטו לפני מס: כ־82,300 דולר
הוצאות התפעול, המוערכות בכ־30% מהכנסות השכירות, כוללות בין היתר חברת ניהול, ביטוח, תחזוקה ותיקונים שוטפים.
כיום הנכס מייצר:
- 1,700 דולר ברוטו בחודש
- כ־1,190 דולר נטו בחודש
- כ־14,280 דולר נטו בשנה
- תשואה תזרימית נטו של כ־15.9% בשנה ביחס להשקעה המקורית
באמצעות ההכנסה משכר הדירה בלבד, המשקיע כבר קיבל בחזרה סכום השווה ליותר מ־91% מההשקעה המקורית – ובמקביל הוא ממשיך להחזיק בנכס וליהנות מההכנסה החודשית שהוא מייצר.
סינגל פמילי – מדוע להשקיע בקניית בתים פרטיים בארה"ב >>
עליית ערך של 210 אלף דולר
על פי שמאות עדכנית, שווי השוק של הנכס כיום עומד על כ־300,000 דולר.
בהשוואה להשקעה המקורית של 90,000 דולר, מדובר ב:
- עליית ערך של 210,000 דולר
- עליית שווי של כ־233%
- שווי נוכחי הגבוה ביותר מפי שלושה מההשקעה המקורית
- עליית ערך שנתית ממוצעת של כ־18.8%
כאשר מחברים את עליית הערך להכנסה התזרימית נטו שהתקבלה לאורך השנים, מתקבלת התמונה המלאה:
- עליית ערך: 210,000 דולר
- הכנסה תזרימית נטו מצטברת: כ־82,300 דולר
- רווח כלכלי מצטבר לפני מס ועלויות מכירה: כ־292,300 דולר
- תשואה כוללת מצטברת של כ־325% על ההשקעה המקורית
- השווי הנוכחי של הנכס, יחד עם ההכנסה נטו שכבר התקבלה, מגיע לכ-382,300 דולר.
בחישוב שנתי שקול ושמרני, מדובר בתשואה של כ-23% בשנה. בחישוב IRR, המביא בחשבון גם את מועד קבלת ההכנסות לאורך תקופת ההחזקה, התשואה השנתית המשוערת היא כ-27%.
במילים פשוטות: השקעה ראשונית של 90,000 דולר הפכה לנכס בשווי של כ־300,000 דולר, ובמקביל ייצרה למשקיע יותר מ־82,000 דולר בהכנסה תזרימית נטו.
מנכס ראשון לתיק של חמישה נכסים
העסקה ב־2005 E 41st St לא נשארה השקעה בודדת. היא הייתה נקודת הפתיחה.
מאז רכש המשקיע ארבעה נכסים נוספים, וכיום תיק חמשת הנכסים שלו מייצר:
- הכנסה חודשית ברוטו: כ־6,900 דולר
- הוצאות תפעול משוערות: כ־2,070 דולר בחודש
- הכנסה חודשית נטו לפני מס: כ־4,830 דולר
- הכנסה שנתית נטו לפני מס: כ־57,960 דולר
כך נבנה תיק נדלן לאורך זמן: מתחילים בנכס אחד, מייצרים הכנסה שוטפת, נהנים מהעלייה ההדרגתית בשכר הדירה וממשיכים לעסקה הבאה.
היתרונות של השקעה בנדל"ן בארצות הברית
השקעה נכונה בנדלן בארצות הברית יכולה לשלב מספר מנועי צמיחה:
- הכנסה חודשית שוטפת משכר דירה
- עלייה הדרגתית בשכר הדירה לאורך זמן
- פוטנציאל לעליית ערך
- אפשרות להשביח את הנכס באמצעות שיפוץ וניהול נכון
- בניית תיק נכסים המייצר הכנסה לטווח ארוך
- בעלות על נכס מוחשי בשוק גדול, מפותח ושקוף
השילוב בין תזרים שוטף, עליית שכר הדירה והשבחת הנכס הוא שהופך נדל"ן לכלי משמעותי לבניית הון לאורך זמן.
יותר מעשר שנות פעילות בסוואנה
העסקה הזאת היא דוגמה ספציפית אחת ואינה משקפת בהכרח את התוצאות של כל השקעה.
במהלך השנים ביצענו ב-Orchard Group מאות עסקאות עבור עצמנו ועבור המשקיעים שלנו. אנחנו פועלים בשוק הנדל״ן של סוואנה כבר יותר מעשר שנים ונמצאים בשטח לאורך כל התהליך – מאיתור וניתוח העסקה, דרך הרכישה והשיפוץ ועד להשכרה ולניהול השוטף.
הניסיון המקומי שלנו מאפשר לנו להכיר לא רק את המספרים, אלא גם את הרחובות, השכונות, בעלי המקצוע והגורמים שמשפיעים בפועל על הצלחת ההשקעה.
המשקיע בסיפור הזה לא התחיל עם חמישה נכסים. הוא התחיל עם נכס אחד ועם החלטה אחת להיכנס לשוק.
אם גם אתם רוצים לבחון רכישת נכס בארצות הברית ולבנות תיק השקעות המבוסס על ניסיון מקומי, תזרים מזומנים ותכנון ארוך טווח – צרו איתנו קשר.
הנכס הראשון שלכם יכול להיות תחילתו של סיפור דומה.
השקל מתחזק: האם זו הזדמנות להשקיע בנדלן בארצות הברית >>
הנתונים מתייחסים לעסקה מסוימת ומבוססים על הנתונים שנמסרו ועל הנחות החישוב המפורטות. החישובים אינם כוללים מס, עלויות מימון או עלויות מכירה. ביצועי עבר אינם מבטיחים תשואה דומה בעתיד.
