עם נתוני פתיחה חזקים ביותר בשוק העבודה ובהגירה חיובית, ממשל שמחויב לפיתוח תשתיות מאסיבי וצפי לגידול באוכלוסייה ולקפיצת ערך – אין סיבה שלא לשקול את מדינת ג'ורג'יה כשהשקעה הנדל"נית הבאה. לפניכם מדריך בנושא השקעות נדלן בג'ורג'יה.
כשמדברים על "שוק הנדל"ן בארה"ב", מהללים וממליצים על השקעה בו – למה בעצם מתכוונים? שוק הנדל"ן הישראלי הוא פשוט להבנה: במדינה קטנה כמו שלנו, ישנו שוק אחד, קהל רוכשים פוטנציאלי זהה לכל חלקי הארץ, תנאי רגולציה ומיסוי אחידים ותנאי מימון דומים מאוד בין בנק לבנק. כל זה ממש לא נכון לגבי השוק האמריקאי.
ארה"ב מחולקת למדינות, וזה אינו סתם עניין סמנטי. לכל מדינה יש אופי משלה, חוקים משלה, תקציבים משלה, וחשוב מכל בהקשר של נדל"ן – קהל רוכשים אפשרי שייחודי לה. במלים אחרות, מי ששוקל רכישת דירה בניו יורק, לא סביר שישנה את דעתו עבור עסקה אטרקטיבית בקנזס. לכן עבור משקיעים – מנוסים ומתחילים כאחד – חשוב להכיר את השוק הפוטנציאלי שבו הם רוצים לפעול. אורצ'רד עם מבחר מדריכים על שווקי הנדלן השונים בארצות הברית.
והיום – מדינת ג'ורג'יה. זוהי מדינה בחוף המזרחי של ארה"ב, בחלקו הדרומי הסמוך למדינת פלורידה. ג'ורג'יה מונה יותר מ-10 מיליון תושבים, והיא ממוקמת בעשירייה הראשונה מבחינת גודל האוכלוסייה מבין 50 המדינות בארה"ב. מבחינה כלכלית, ג'ורג'יה נחשבת למדינה חזקה ביותר, עם גידול עקבי בתמ"ג, ואוכלוסייה משמעותית מחתך סוציו-אקונומי גבוה, שבה רבים בעלי מקצועות חופשיים.
לכן, אין זה פלא שחברות ענק – כמו קוקה קולה, הום דיפו, דלתא איירליינס ועוד רבות – בחרו לקבוע את מקום מושב המטות המרכזיים שלהם במדינה. הכלכלה החזקה והזדמנויות התעסוקה מושכות לג'ורג'יה תושבים. אוכלוסיית המדינה זינקה ב-9% ב-2010-2018 (בעוד שבארה"ב כולה הנתון עמד על 6%), ולפי לשכת הסטטיסטיקה האמריקאית, ג'ורג'יה נמצאת במקום החמישי בארה"ב מבחינת הגירה חיובית אל תוך המדינה.
נדלן במדינת האפרסק
כשמשקיע נדל"ן פוטנציאלי מביט על נתוני פתיחה כאלה, הוא מן הסתם רואה אפשרות לשוק יציב וצומח. וזהו בדיוק המצב בג'ורג'יה – גם תחת הקשיים שהציג משבר הקורונה לכלכלה העולמית, האמריקאית והמקומית.
מחירי הבתים בג'ורג'יה – בעלת שם החיבה "מדינת האפרסק" על שם אחד מגידוליה החקלאיים המרכזיים – עלו ב-7.5% במהלך 2019. בהסתכלות רחבה יותר, מאז 2012 ועד סוף 2019, מחיר בית ממוצע בג'ורג'יה הוכפל (!) – סימן מובהק לשוק נדל"ן חזק ומתחזק לאורך זמן. נתונים מעניינים במיוחד עבור מי שמעוניין ברכישת דירה להשקעה בג'ורג'יה.
מעלה נוספת של גודלו של שוק הנדל"ן האמריקאי היא מגוון ההזדמנויות שהוא יכול להציע. אטלנטה, עיר הבירה והמרכז המטרופוליני של ג'ורג'יה, כבר משכה גלי משקיעים, מיצתה הרבה מהערך שהיה בה והגיעה, כך נראה, להאטה בעליות המחירים המשמעותיות. מה עושים? פונים לשווקים משניים, אותם מקומות צומחים שהשקעה בהם עוד מגלמת אפשרות לעלייה בערך הנכס.
סוואנה – שוק נדלן דינמי במיוחד
הכירו את סוואנה, העיר החמישית בגודלה בג'ורג'יה עם כ-150 אלף תושבים, ואחד משוקי הנדל"ן הדינמיים בארה"ב. בשנה החולפת עלו מחירי הנדל"ן בסוואנה בכ-6%, ולפי תחזיות המחירים יעלו בעוד כ-7% בשנה הקרובה. אחד מהגורמים המרכזיים להגירה החיובית אל סוואנה הן ללא ספק האוניברסיטאות הממוקמות בה, שמושכות אליהן עשרות אלפי סטודנטים בכל שנה.
בסוואנה ממוקמים גם בסיס צבאי גדול של הצבא האמריקאי, שמושך חיילים ומשפחות של אנשי קבע לאור, וכן בתי חולים גדולים שמהווים מקום עבודה אטרקטיבי לצוותי רפואה איכותיים. בנוסף, סוואנה – עיר היסטורית בעלת מראה ייחודי וציורי – מושכת אליה תיירות מרחבי ארה"ב, עם יותר מ-14 מיליון תיירים נכנסים מדי שנה.
העיר היא ביתו לנמל הימי הרביעי בגודלו בכל ארה"ב, שמהווה שער החוף המזרחי לסחורות דרך הים – ובשנים הקרובות הוא עתיד להתרחב כתוצאה מהשקעות תשתית נרחבות במאות מיליוני דולרים. בנמל מושקעים משאבים רבים, ופיתוחו מביא אל האזור הרבה עובדים, ואת בני משפחותיהם. בנוסף, מאות מיליוני דולרים מוזרמים כהשקעה בתשתיות העיר על ידי גופים ממשלתיים ופרטיים – לפיתוח תחבורה, מערכות מים ופיתוח עירוני.
מחירי הנדל"ן בסאוונה, והתחזית (Zillow)
להוצאה מאסיבית על תשתיות יש משמעות כפולה עבור המשקיע בנדל"ן: משמעות ראשונה – תוכנית ארוכת טווח, מקיפה ויקרה, מאותתת שלממשל ולגופים פרטיים שחברו אליו במימון יש אמונה בחוזקו של האזור ובעתידו; ומשמעות שנייה – בכל מקום בו התשתיות משתפרות, מחירי הנדל"ן עולים. כלומר, יש פה השבחה של המרחב הציבורי, שמתורגמת לעלייה בערך הנכס.
מכל הסיבות האלה, השקעה בנדל"ן בג'ורג'יה (אטלנטה, סוואנה ועוד) מהווה צעד חכם, בדיוק עכשיו – בתוך משבר שגורם להיסוס אצל רוב המשקיעים, בשוק שמראה חוסן אל מול במציאות המורכבת ולפני שעליית הערך המשמעותית מתרחשת.
