הכנסה פסיבית – נשמע מפתה, אבל מה זה בעצם אומר – והאם זה ריאלי להאמין שניתן לשבת ולא לעשות כלום בזמן שחשבון הבנק תופח? דין דנוש דויטש, מנכ"ל ובעלים של חברת ההשקעות אורצ'רד, מסביר איך זה עובד בתחום הנדל"ן בארה"ב.
מעוניינים לבצע השקעה פסיבית בנדל"ן בארצות הברית? חולמים להיכנס לעולם של הכנסה פסיבית? ובכן, זה אולי נשמע מפתה, אבל חשוב מאוד להבין מה עומד מאחורי הרעיון, ועד כמה הוא ניתן למימוש במציאות. בלי שום ספק, "הכנסה פסיבית" או "השקעה פסיבית", הפך לאחד מביטויי ה"באזז" החמים של השנים האחרונות. דור המילניאלז הביא אל ההתנהלות הכלכלית את הרעיון של הכנסה מקסימלית עבור מאמץ מינימלי, וקל להתפתות ללכת בדרך הזו.
מס הכנסה מגדיר הכנסה פסיבית ככזאת שמגיעה ממקורות הכנסה שאינם "עסק" או "משלח-יד". אלה יכולות להיות הכנסות מדמי שכירות, מתמלוגים, מדיווידנד ומריבית, מדמי מפתח ועוד. ערוצי ההכנסה האלה נחשבים להכנסות פאסיביות, והן ממוסות באופן שונה מהכנסות רגילות.
הרצון להכניס כסף בהשקעה מינימלית הוא טבעי ומובן, רק צריך להבין את המכניקה מאחורי מצב כזה, האם זה ריאלי להגיע אליו בטווח זמן סביר והאם כל סוג השקעה יכול להניב הכנסה פסיבית. למען הכנות, רוב מוחלט של הכסף שמושקע בשוק ההון נועד בדיוק למטרה זו – הרי רוב הכסף אינו מגיע ממשקיעים מתוחכמים שרוצים לפתח תחומים פורצי דרך, אלא מחסכונות ציבור שמטרתם להניב תשואה לחוסכים. כלומר, להכניס להם כסף מבלי להתאמץ.
אבל יש הבדל בין תשואה מתיק השקעות – בין אם הוא מנוהל עצמאית ובין אם לאו – לבין הכנסה פסיבית לחלוטין. הכנסה כזאת מגיעה בדרך כלל מפעילות של שכירות, בעלות על נכס כלשהו והשכרתו לאחר. מן הסתם המילים האלה מעלות מיד בראש פעילות נדל"ן – הרי זהו בדיוק העולם שבו אנחנו יכולים לרכוש נכס, להשכיר אותו, ולצפות בכסף נכנס מדי חודש במינימום מאמץ. לא?
ובכן, כן ולא.
להשקעת נדל"ן יש מודל הכנסה מוצלח בליבה, אך היא דורשת מאמץ, סבלנות, השקעה וזמן. אדם שמתכנן להשקיע בנדל"ן לטובת הכנסה פסיבית צריך להבין מה הם השלבים ליצירת תזרים יציב, ומה יידרש ממנו לאורך הדרך.
למה צריך בכלל הכנסה פסיבית?
אבל נתחיל בהתחלה. למה אנחנו בכלל רוצים הכנסה פסיבית? נשים בצד רגע את החלום של השקעה חד-פעמית שלאחריה אפשר לפרוש ולראות כסף נכנס אוטומטית מדי חודש. אין בעולם כמעט נכסים שיכולים לספק כזאת רווחה בכזאת מהירות. לרוב, הכנסה פאסיבית תגיע כהשלמה להכנסה האקטיבית שלנו – המשכורת.
הרצון להגדיל את שורת ההכנסות החודשית הוא מובן לאור עליות מחירים, שחיקה של המטבע, רצון לשדרוג רמת החיים ועוד סיבות רבות. אדם שעובד למחייתו לרוב לא יוכל להכניס עוד כסף מעבודה שכן יש מספר מוגבל של שעות בשבוע. לכן יצירת ערוץ הכנסה פסיבית היא דרך שימושית להגדלת ההכנסה, מחוץ לגבולות העבודה ה"רגילה" שלנו. אם כך, הכנסה פסיבית צריכה להגיע ממשהו שלא יגזול לנו זמן משבוע העבודה.
אכן, כפי שהזכרנו, ערוץ הכנסה כזה אפשר למצוא באמצעות השקעת נדל"ן בארצות הברית. על פניו, מדובר בחשבון פשוט: רוכשים נכס (עם מימון חיצוני או בעזרת הון עצמי בלבד) ומשכירים אותו. ההכנסה היא השכירות החודשית, וכאן זו אכן השקעה פסיבית בנדל"ן כי אין צורך לנקוף אצבע כדי לקבל אותה. אבל חשוב לזכור שבמציאות, יש דרך ארוכה בין הרצון להכנסה מסוג זה – לבין ההגשמה של החזון.
"כמעט מחצית מהמשקיעים מתחילים מהרעיון של הכנסה חודשית בהשקעה מינימלית", אומר דין דנוש דויטש, שותף מייסד ומנכ"ל בחברת השקעות הנדל"ן אורצ'רד. "בתוך חודש אל תוך מסע ההשקעה, ההבנה כבר מחלחלת – יש דרך ארוכה ומלאכה מרובה עד למצב של להכנסה פסיבית. בשביל זה אנחנו כאן, כדי להקל על שלב המעבר, וללוות את המשקיעים דרך השלבים המסובכים – עד לרגע שבו ניתן באמת לקרוא להשקעה שלהם הכנסה פסיבית".
חברת אורצ'רד עוסקת בליווי השקעות נדל"ן מניב באזורי ביקוש נבחרים בארה"ב, ומלווה מאות ישראלים לבעלות על נכסים המושכרים ומניבים הכנסה חודשית. "נדל"ן זה עבודה, מי שרוצה ללחוץ על כפתור ולראות את הכסף מיד, יתבדה די מהר. צריך לבוא מוכנים ללכלך את הידיים", מדגיש דנוש דויטש. "אם זה לא היה ככה, לא הייתה הצדקה לקיום שלנו כחברת נדל"ן. אנחנו מלווים את המשקיעים דרך כל חלקי ההשקעה, גם אלה הפחות 'זוהרים'".
צפו בסרטון בנושא חישוב תשואה מהשקעות נדלן
החלק האקטיבי של השקעה פסיבית בנדל"ן בארצות הברית
כדי לשפוך אור על הפער בין החלום למציאות, דנוש דויטש חולק עמנו את שלבי ההשקעה השונים בנדל"ן בארה"ב. התהליך המתואר ממחיש באופן ברור מדוע השקעת נדל"ן אמיתית – ולא כזאת שבאה למכור חלומות – תמיד כרוכה במאמץ. "הארץ המובטחת" של ההכנסה הפסיבית מגיעה רק לאחר תקופה עמוסה. עם זאת, דנוש דויטש מוסיף כי "היתרון בהשקעה בנכס פרטי הוא שהנכס הוא 100% בבעלות המשקיע, ואת ההחלטות הוא מקבל באופן בלעדי. אבל אנחנו כאן כדי לייעץ באיזו דרך לבחור, ויותר חשוב – גם לבצע עבורם את כלל הפעולות הלכה למעשה, הכי קרוב לפסיביות שאפשר".
לפני הרכישה – "כדי לייצר הכנסה מנדל"ן, צריך להבין איזה בית בארה"ב כדאי לרכוש. בחירה שגויה תפגע בהכנסה העתידית", מסביר דנוש דויטש. "אנחנו מבצעים תיאום ציפיות, ניתוח ערוצי מימון, תהליך מורכב של איתור נכס מתאים, קשר עם מתווכים ועוד. בנוסף, המשקיע פותח חברה בע"מ על שמו בארה"ב, ומחבר אליה חשבון בנק מקומי. שלב האיתור הוא ארוך, ויש לכך סיבה – הוא קריטי להצלחה. כמו שאמרתי, זה הזמן שבו מי שחשב שיש פה פעולה פשוטה שתניב הכנסה קבועה – נתקל במציאות מורכבת יותר".
הרכישה – גם שלב הרכישה דורש פעולות מצד המשקיע, מסביר דנוש דויטש. "כל מה שקשור לניסוח חוזים, ליווי משפטי, חתימה והעברת בעלות – זהו תהליך סבוך שדורש תשומת לב ועבודה לא מעטה", הוא אומר. "כמובן שגם פה השירותים שאנחנו מעניקים מקלים על התהליך, ועדיין זה לא שגר ושכח".
אחרי הרכישה – "אחרי שרכשנו את הנכס מגיע החלק שבאמת דורש הכי הרבה תשומת לב", אומר דנוש דויטש. "כדי לראות הכנסה, צריך שוכרים. אנחנו מתחילים בשיפוץ הנכס כדי להביא אותו לרמה ראויה למגורים וגם כדי להעלות את ערכו. לאחר מכן מגיע שלב איתור השוכרים. ולבסוף, חיבור לחברת ניהול מקומית שדואגת לאיסוף דמי שכירות ולתחזוקת הנכס".
בלי למכור חלומות
אם כך, השקעה פסיבית בנדל"ן היא רעיון מוצלח, אבל לא ממש פאסיבי, לפחות לא בשלביו הראשונים. "מצב של תזרים כסף חודשי עם מינימום מאמץ בזמן אמת מגיע בהשקעת נדל"ן בארה"ב רק לאחר שהושקעו זמן ומאמצים", אומר דנוש דויטש.
"אנחנו מבהירים את העניין הזה ללקוחות שלנו כבר בשיחת הטלפון הראשונה, כי אנחנו לא רוצים למכור חלומות. עם הניסיון שלנו הבנו את הפער הזה, ולכן השירות שלנו בא לבטל את כמעט את כל הצורך בעבודה קשה של המשקיע. למעשה, אנחנו מתפקדים כעיניים וידיים של המשקיעים – אנחנו מייצגים אותם ומבצעים את כל הפעולות עבורם.
"ככה, רק אחרי בערך 2-3 חודשים של עבודה יגיע השלב שבו כל מה שצריך לעשות זה לבדוק מדי פעם שחברת הניהול מתפקדת – שזה גם שירות שאנחנו מספקים – אבל חשוב להבין שהדרך לשם לא קצרה", מסכם דנוש דויטש.
