חזרה לבלוג

מודל השקעות בנדל"ן BRRRR – מה זה אומר, איך עושים את זה ולמי זה מתאים?

עולם השקעות בנדל"ן מעניין אותך? יכול להיות שאתה מתאים להפוך למשקיע מתוחכם, שעושה שימוש בשווי של בית אחד כדי לרכוש את הבית הבא בתור – וכן הלאה. הכירו את שיטת BRRRR – המסלול הבטוח ליצירת הכנסות לטווח ארוך, שמושך יותר ויותר משקיעים בכל העולם.

 

בין אם אתם משקיעי נדל"ן ותיקים, משקיעים כשירים, ובין אם אתם חדשים בתחום ורעבים ללמוד, אף פעם לא מאוחר מדי ולא מוקדם מדי להתביית על אסטרטגיית השקעות ארוכת טווח. נכון, ניתן להשקיע בנדל"ן באופן נקודתי וחד-פעמי, ופעמים רבות זו גם הבחירה הנכונה – נפרט על כך בהמשך. ואולם, לאלו מאיתנו שרואים באפיק ההשקעה הזה דרך ארוכת טווח ליצירת רווחים, מומלץ להשקיע באופן שיאפשר בניית פורטפוליו נכסים מורכב ומגוון לאורך זמן.

כל זה אינו בגדר חדשות עבור אנשים וחברות שהשקעה בנדל"ן היא העיסוק העיקרי שלהם (או למעשה, כל השקעה ארוכת טווח). אבל אותם אנשים וחברות מחזיקים לעתים קרובות בהון או נכסים זמינים, שמאפשרים להם מימון של השקעות חדשות מדי תקופה. כלומר, הם אינם צריכים להמתין למימוש ההשקעה הקודמת, על מנת לעבור להשקעה הבאה – המתנה שהמשקיעים הנקודתיים מכירים לרעה.

כעת נראה כיצד ניתן לבנות פורטפוליו נכסים יציב ורחב, שיספק הכנסות מכמה השקעות שונות במקביל, והכי חשוב – איך לעשות זאת עם הון התחלתי קטן, וללא הוספת הון לאחר ההשקעה הראשונית. הכירו את אסטרטגיית ההשקעות שנהפכה לאחת הפופולריות ביותר בארה"ב כיום – מודל BRRRR. לא להיבהל מראשי התיבות המוזרים, מאחורי השם מסתתר תהליך פשוט להבנה, וכמו שתראו בהמשך, חברת אורצ'רד– מומחית בהפעלת המודל עבור משקיעים – יכולה ללוות אתכם לכל אורכו.

מהו מודל השקעות נדלן BRRRR, ומהם היתרונות?

BRRRR הם ראשי תיבות שלBuy-Rehab-Rent-Refinance-Repeat  – ובעברית: קנייה, שיפוץ, השכרה, מימון מחדש, חזרה על התהליך. התהליך מתחיל עם קניית בית שזקוק לשדרוג, במחיר שהינו מתחת למחיר השוק; ממשיך בביצוע שיפוצים ותיקונים בבית; השכרת הבית המחודש בשכירות חודשית; ולבסוף – מימון מחדש של הבית לטובת יצירת תזרים מזומנים לרכישה של הבית הבא וכן הלאה.

כשמשקיעים חוזרים על התהליך הזה, הם יוצרים לעצמם פורטפוליו פרטי של בעלות על נכסים המניבים תשואה (בדמות שכירות), שיכול להמשיך ולגדול בעזרת המימון החוזר. כמובן שלבסוף ניתן למכור את הנכס לאחר עליית הערך (שנובעת מהשיפוץ ומעלייה כללית במחירי הנדל"ן בשוק) – ולהרוויח עוד.

במלים פשוטות – עסקת BRRRR היא כמו עסקת רכישה-שיפוץ-מכירה (פליפ), רק שבמקום שלב המכירה המשקיע מעביר את הנכס כבטוחה עבור הלוואה (בדרך כלל מהבנק) ומשתמש בהלוואה עבור רכישת הנכס הבא. כך הוא נמנע מתשלום מסים שנדרשים בעת מכירה, הרי הוא לא מכר את הנכס; וממשיך ליהנות מתזרים השכירות מהבית שבבעלותו.

השקעות נדלן בחו"ל עם אורצ'רד: מבית אחד – לאימפריית נדל"ן

אורצ'רד, הפועלת בכמה משוקי הנדל"ן בעלי הפוטנציאל הגדול ביותר בארה"ב, מציעה למשקיעים עמה ליווי צמוד ביצירת תיק השקעות המבוסס על אסטרטגיית BRRRR.

למה צריך ליווי בתהליך? כמו בכל רכישת נדל"ן להשקעה בחו"ל, חשוב מאוד לבצע את המהלך בסיוע של אנשי מקצוע המכירים את השוק, פעילים במדינת ההשקעה ומחזיקים בכלים פיננסיים שאינם זמינים לאדם מן השורה.

כל שלב בסבב השקעה באסטרטגיית BRRRR דורש הבנה וידע מקצועי, כששלב המימון מחדש הוא פעמים רבות המאתגר ביותר, והוא גם זה שמבדיל את BRRRR ממסלולי השקעה אחרים. כך זה עובד, שלב אחר שלב, ואלה הן הדרכים שבהן אורצ'רד מסייעת למשקיעים לצלוח את המהלך בהצלחה, ולהניב רווחים שילכו ויגדלו.

  1. קנייה – אורצ'רד פועלת ממדינת ג'ורג'יה שבארצות הברית. הקירבה הפיזית לשווקים בארה"ב מאפשרת לאורצ'רד לאתר עבור משקיעיה נכסים לרכישה המתאימים באופן מדויק למודל – כאלה שזקוקים לשיפוץ, בין אם זה שינוי קוסמטי ובין אם זה שיקום כללי של הנכס.
  2. שיפוץ – בשלב זה יש להחליט אילו שדרוגים יש לבצע בנכס, על מנת להעלות את ערכו ולהביא אותו למצב של השכרה. המומחים של אורצ'רד, יחד עם שמאים מנוסים, כבר יודעים אילו שינויים יביאו לעליית הערך המשמעותית ביותר, בהוצאה המינימלית האפשרית.
  3. השכרה – גם בשלב זה, הפעילות של אורצ'רד מתוך השווקים המקומיים מהווה יתרון עצום – במציאה של שוכרים איכותיים, וליווי צמוד בכל הנוגע לחוזה, פיקדונות, מיסוי מול הרשויות האמריקאיות ותחזוקת הנכס השוטפת.
  4. מימון מחדש – זהו השלב שעושה את המודל לאטרקטיבי, והוא גם זה שעל מנת לבצעו, יש צורך בשותף אמריקאי. למה? מימון מחדש, או Refinancing, הוא למעשה קבלת הלוואה מבנק, ומתן הבית כבטוחה להחזר ההלוואה – אם ההלוואה לא תחזור, הבית יעבור לבעלות הבנק. ממש כמו משכנתא.
    על מנת לעשות זאת בארה"ב, הבנק צריך להכיר ולסמוך על המשקיע ועל הערכות השמאי שהוא מספק, כך שהצעד מאתגר עבור משקיעים זרים. לא עם אורצ'רד – החברה עובדת בצמידות לגורמי מימון כמו בנקים ופועלת עם שמאים ייעודיים להערכת עליית הערך של הנכס וכן מכירה היטב את השוק שבו היא פועלת עבור משקיעיה. כך, אורצ'רד פותחת את הדלת למשקיעים ישראליים לאפשרות של מימון מחדש, ובכך לכל מודל ה-BRRRR.
  5. חזרה על התהליך – הכסף שקיבלנו כהלוואה הוא למעשה פדיון ההשקעה הראשונה. כעת נוכל להשתמש בו כדי להמשיך להשקיע בנכס הבא.

למי מתאים להשקיע בארצות הברית במודל BRRRR?

שיטת BRRRR תתאים לכם אם אתם אוהבים פרויקטים גדולים ומחפשים השקעה מתמשכת לטובת רווחים לאורך זמן. המודל מאפשר להגדיל את תיק השקעות הנדל"ן (ובכלל) מהר מאוד, והופך את המשקיע למגה-משקיע בזמן קצר, כך שהוא מתאים למי שמחפש גידול מהיר בפורטפוליו.

חשוב לזכור כי לצד ההפיכה למשקיע נדל"ן מנוסה, BRRRR מציג לעתים חוסר ודאות בנוגע למועדי בנייה, תקציבים וכדומה – אך בדיוק בשביל זה אורצ'רד פועלת עבורכם, ומנטרלת את גורם חוסר הוודאות באמצעות ניסיונה הרב. השקעה במודל BRRRR פחות תתאים למי שרוצים להתחיל את המסע שלהם בעולם הנדל"ן במהלך קל וצפוי, שלרוב גם מגלם סיכון מופחת (אורצ'רד מציעה מגוון מסלולים כאלה).

אורצ'רד תלווה אתכם לכל אורך התהליך ולמעשה תפקד עבורכם כשותף עסקי בערוץ BRRRR. בדרך זו, המסלול מתאים למעשה לכל משקיע – בעל ניסיון או חסר ניסיון – שכן אורצ'רד תסייע לכל אחד לעבור את התהליך באופן ברור, שקוף וקל.

צרו איתנו קשר לפרטים נוספים >>

מדריכים חשובים למשקיעים בתחום: