התפרצות המגפה והמשבר שהגיע בעקבותיה העמידו שווקים בעולם במבחן. שוק הנדל"ן בארה"ב הראה יציבות יוצאת דופן, וכעת נותר לעקוב אחרי מגמות של שינוי, ולנסות לאתר את ההזדמנות הבאה
החיים שלנו – ושל כל העולם – השתנו מקצה לקצה בשנה החולפת. אירוע בלתי צפוי כמו התפרצות של מגפה יכול לערער את ההנחות הבסיסיות ביותר שלנו לגבי שגרה, ביטחון, עבודה – וכן, גם השקעות. בתחילת משבר הקורונה במרץ 2020, הבלתי-ידוע היה גדול מהידוע. ניסיונות עיקשים לחזות את ההשפעה של הווירוס על החברה והכלכלה נידונו לכישלון, ורבים התנהלו מתוך מחסור במידע וביכולת לצפות את פני העתיד. אבל עכשיו, חודשים רבים אל תוך המשבר, המצב שונה לחלוטין.
התארכות המשבר, הלמידה האיטית של השפעותיו והתבהרות הפעולות שנוקטות ממשלות ברחבי העולם בכדי למנוע את התפשטות המגפה – הוציאו אותנו מהאפלה, וכעת ניתנה לנו כמשקיעים ההזדמנות לפעול בשוק ברור יותר, לקראת החלטות מושכלות. שוק המניות התרסק בתחילת המשבר, וכעת שובר שיאים חיוביים – עם עליות וירידות בין לבין; ומה קרה בשוק הנדל"ן האמריקאי?
ובכן, מטבעו כשוק סולידי יותר ופחות מעודד סיכונים, המחירים והביקושים בשוק הנדל"ן בארה"ב לא קפצו וצנחו בתזזית, וקונים פוטנציאליים לא ברחו מהשוק. נדל"ן הוא השקעה לטווח ארוך, לעתים קרובות הוא נרכש עבור מגורים – ומסיבות אלה הוא אינו "רגיש" לאירועים זמניים ונקודתיים. כן, בשוק האמריקאי חלה האטה – כמו בכל העולם, ובכמעט כל תחום – אך זאת הגיעה מתוך רצון של מוכרים וקונים להבין לעומק את השפעות הקורונה, בטרם יבצעו עסקות.
אבל ההאטה בשוק לא נמשכה זמן רב. לאור המאמצים למציאת חיסון, ועקב ההבנה שזהו משבר מתמשך בעצימות נמוכה, גלגלי השוק התחילו לנוע שוב. הקונים ירדו מהגדר וחזרו לרכוש, ועבודות תשתית ופיתוח שהואצו בתקופת הסגרים העלו בתורן את מחירי הבתים והדירות. בעוד ברבעון השני של 2020 צנחו מחירי הבתים בארה"ב בכ-2% ביחס לרבעון הראשון ל-322 אלף דולר (מחיר חציוני) – ברבעון השלישי חלה התאוששות זריזה עם חזרת השחקנים לשוק – והמחיר החציוני עלה שוב לכ-325 אלף דולר – והתחזית צופה המשך התאוששות.
אצבע על הדופק
ואולם מגמות של היצע וביקוש אינן הדבר היחיד שמעצב את שוק הנדל"ן. השוק האמריקאי ידוע ביכולתו לזהות את כיוון הרוח, ולספק לצרכנים את הרצונות שלהם בתוך זמן קצר. למה הכוונה? הקורונה לא רק טילטלה את הכלכלה, אלא גם הביאה עמה טרנדים ספציפיים של מגורים, שלפני כן ניראו נישתיים או הוזנחו.
למשל, ייתכן שהנדידה האיטית לכיוון מרכזי הערים תיעצר, כשאנשים מחפשים בתים גדולים יותר ועם גינה או חצר, מתוך הכרה בחשיבות המרחב הביתי בעיתות סגר ובידוד. דירות קטנות נהפכות לדירות חכמות עם פתרונות אחסון וניצול מרחב; הקונים רוצים מרפסת או גינה כמעט בכל עסקה; חשיבותם של מרחבים משותפים לבניין – מדשאה, חדר אירועים או גג מאובזר – עולה ומקבלת חשיבות; ועוד ועוד.
כמשקיעי נדל"ן אין זה מספיק לדעת רק איפה המחירים אטרקטיביים וכמה תשואה הם עתידים להניב (דברים חשובים מאוד! אבל לא רק). משקיעים נבונים מזהים מגמות שצומחות אט-אט בקרב רוכשי דירות פוטנציאליים, ופועלים על מנת להזריק את ההיצע למקום שבו יש ביקוש.
כשאנו ניגשים כמשקיעים זרים לשוק האמריקאי, חשוב להיצמד למי שנמצא עם האצבע על הדופק – חברות נדל"ן מקומיות שמכירות את השוק ויכולות להצביע על מגמות צמיחה אפשריות. פעילות עם חברה מקומית מעניקה נקודת מבט של "אינסיידר", שממנה ניתן לזהות את הלך הרוח של הרוכשים והשוכרים בשוק הדיור.
משבר הקורונה הזניק תהליכים שהיו קיימים מתחת לפני השטח והועצמו – כמו למידה מרחוק, עבודה מהבית וכדומה – ובנוסף יצר תהליכים חדשים ובלתי מוכרים, שטבעם ייחשף בשנים שיבואו. משקיע חכם יעבוד כבר מעכשיו על זיהוי המגמות, פיצוח הרצונות של השוק – ופעילות בכיוון הנכון לטובת מיקסום התשואה בשוק ששינה את פניו.
