כל מודעת פרסום להשקעה בנדל"ן מבטיחה תשואה מפתה. אבל ממה בעצם התשואה הזאת מורכבת, ולמה פעמים רבות כל כך היא אינה תואמת את התוצאות בשטח? התשובות לכל השאלות בנוגע לתשואה, והשיטה של אורצ'רד גרופ לחישוב תשואה אמין, שקוף ואיכותי.
החלטתם להשקיע בנדל"ן, וצללתם אל תוך העולם הסבוך שבו עשרות שחקנים מציעים עסקות מכל מיני סוגים במאות לוקיישנים ברחבי הגלובוס. אולי אפילו החלטתם על מיקום מועדף, הבנתם איזה סוג נכס מתאים להשקעה שלכם והרכבתם הון לטובת ההשקעה.
עדיין, ישנם נתונים רבים שיש עוד לסקור לפני היציאה לדרך, אך יש מספר אחד, שחוזר שוב ושוב בעולם הנדל"ן, זה שסביבו למעשה מתנקז כל הערך של ההשקעה: התשואה. לפניכם מידע על חישוב תשואה בהשקעות נדלן בחו"ל והגורמים המשפיעים עליה.
חישוב תשואה – מה זה אומר?
התשואה, אותו אחוז מסוים שמוזכר לעתים קרובות בהקשר של השקעות נדל"ן (ולא רק, כמובן – תשואה יש בכל סוג של השקעה), היא למעשה המרווח בין הוצאה להכנסה לטווח זמן מסוים. אותו מרווח הוא באופן כללי הרווח שאותו המשקיע יכול לקבל (או כבר מקבל) מהשקעתו בנכס. כאשר יזם מרכיב תיק השקעה לפרויקט, הוא יחשב את ההוצאות הכרוכות בעסקה, יעמיד אותן אל מול ההכנסה הצפוי מהנכס – ויקבל את שיעור התשואה. זהו המספר שיוצג בדרך כלל למשקיעים, למשל "צפי ל-8% תשואה!".
אבל תשואה היא דבר דינמי, ואין יזם שיתחייב על תשואה מסויימת (למעשה, ברוב המקרים זה לא חוקי) – הסיבה: חישובי ההוצאות אינם תמיד תואמים למה שבאמת קורה בסופו של דבר בשטח, וכשסעיף ההוצאות מתנפח, התשואה מתכווצת. מצב כזה באופן טבעי עלול ליצור מפח נפש בקרב המשקיעים, שרואים את הרווח שלו ציפו פוחת. מסיבה זו, אורצ'רד גרופ משקיעה מאמצים רבים לטובת מתן שיקוף אמיתי ומבעוד מועד בנוגע להוצאות הצפויות בתהליך ההשקעה. כך, מבטיחה אורצ'רד תמונת מצב ריאלית בנוגע לרווח הצפוי מהנכס באופן שוטף.
כך למשל, יש לשים לב להוצאות שאינן רק מחיר הקנייה פלוס מחיר השיפוץ. בעסקה עם אורצ'רד נלקחים בחשבון מרכיבי עלויות הסגירה בקניית הנכס, כמו מיסים שונים המוטלים על עסקות נדל"ן, וביטוח מסוג "טייטל", תשלום לחברת סוכני ביטוח הפועלת מטעם הממשל בארה"ב להבטחת פיקוח והוגנות בעסקות נדל"ן.
בנוסף, ישנן עלויות שוטפות שחשוב לשים אליהן לב בתהליך חישוב התשואה. מי שעוסק בנדל"ן להשקעה ואינו מחשב את העלויות הללו, צפוי לשלם מחיר כבד בהמשך הדרך.
למשל, תשלומים לחברת ניהול נכסים שמטפלת בבית וגובה דמי שכירות מדיירים; העלות השנתית שכרוכה בחידוש חוזה מול דייר; העלויות שקיימות בתהליכים של החלפת דיירים, שעשויים להתרחש כמה פעמים במהלך חיי ההשקעה; וכן הוצאות שאנו מכירים מהיומיום – כמו ביטוח דירה, ארנונה, וחשבונות לתשלום במצבים שבהם אין דייר בנכס.
השקעות נדלן עם אורצ'רד – תכנון הוצאות בלתי צפויות
מעבר לכל העלויות הנ"ל, יזם אחראי גם חש חובה לתכנון הוצאות בר קיימא, שצופה גם מקרים שאינם מתוכננים ואינם אידיאליים. כך, אורצ'רד תקפיד תמיד בחישוב התשואה על שמירת סעיף הוצאות שנועד למקרים בלתי מתוכננים. אלה יכולים להיות קיפאון בהכנסות כתוצאה מאי-הכנסה משכירות עקב נכס שעמוד ריק מסיבות שונות; וכן תיקונים בעלות משמעותית שעלולים להפתיע.
על אף שהוצאות מסוג זה לא תמיד מתקיימות במציאות, חישובן בתוך מכלול התשואה הוא חשוב על מנת ליצור "כרית" ביטחון על כל צרה שלא תבוא. כך, התשואה שתוצג על ידי אורצ'רד תכלול גם תרחישים של "המקרה הגרוע ביותר", שפעמים רבות יזמים ומשקיעים בוחרים להתעלם מהם.
בצד ההכנסות, התשואה מתנהגת הרבה יותר פשוט: הכנסה משכירות מדי חודש, הכנסה מעליית ערך הנכס עקב שיפוץ ושדרוג והכנסה מעליית ערך במחיר השוק, בעת מימוש ההשקעה ומכירת הנכס.
לצד הרצון להסתכל על העולם במשקפיים ורודים, במיוחד מתוך תקווה לרווחים גדולים, אורצ'רד מקפידה על הערכות תשואה הנטועות בקרקע המציאות – הכל במטרה ליצור סביבת השקעה שקופה וקורקטית, לתאם ציפיות וליהנות מרווח אמיתי בכל מיזם ומיזם.
מדריכים חשובים למשקיעים בתחום:
