בעלי בתים פרטיים רבים בארה"ב נהנים מתוכנית ממשלתית שמספקת להם דיירים יציבים לאורך זמן, ומשלמת עבורם את מרבית שכר הדירה. המסלול הזה נקרא סקשן 8 ((Section 8, וזוהי למעשה תוכנית הדיור המסובסד הגדולה והנרחבת ביותר בארה"ב. כך זה עובד, ואלו הן הדרכים שבהן ניתן להרוויח מהשקעה בנכסים כאלה.
Section 8 – החוק המודרני והיתרונות עבור המשקיע
חלק 8 של חוק המגורים האמריקאי (Section 8) חוקק בשנות ה-30 של המאה ה-20. החוק מעניק סמכות לתשלום שכר דירה מהממשל ישירות לבעלי בתים פרטיים – עבור מגוריהם של דיירים בעלי הכנסה נמוכה. את צורתו המוכרת לנו כיום קיבל החוק בסביבות שנות ה-70.
על פי המודל העכשווי, הדיירים מקבלים מהמדינה וואוצ'רים (שוברים) לתשלום רוב שכר הדירה, ואלה מועברים לבעלי הבתים – שיכולים לפדות אותם כמו צ'ק שאינו דחוי. המדינה מקפידה על העברת השוברים בזמן, ישירות לבעלי הנכסים.
מה שנשמע כמו עניין סוציאלי פנימי לחלוטין של ארה"ב, טומן בחובו השפעה משמעותית ואף הזדמנות עבור משקיעים ישראליים הפועלים בתחום הנדל"ן המניב בארה"ב. מדוע? השקעה בנכסים המיועדים להשכרה דרך סקשן 8 שונה מהשקעה רגילה בכך ששכר הדירה שהממשלה משלמת גבוה ממחירי השוק המקומי, כדי לתמרץ השתתפות מצד בעלי הבתים; ובכך שקיים מנגנון הגנה מפני אי-תשלום, כך שקבלת שכר הדירה למעשה מובטחת.
בנוסף, התוכנית תמיד מתוקצבת כ-5 שנים מראש, מה שמעניק יציבות ארוכת טווח. בעתות משבר – כפי שחווה העולם כולו בשנה החולפת – הביקוש לדיור סקשן 8 מזנק, תקציבים רבים מופנים לכך והסבסוד מצד המדינה עולה, כך שהסיכון של נכס ריק כמעט ואינו מתקיים.
איך להשקיע בסקשן 8, ומי יגור בנכס
באופן טבעי, דיירים המגיעים דרך תוכניות Section 8 הם בעלי אמצעים דלים לרוב, עובדי צווארון כחול או בעלי משכורות נמוכות יחסית – מורים, עובדים סוציאליים, אחיות בבתי חולים וכדומה. עם זאת, ממשלת ארה"ב מציבה בפני המבקשים להיכנס לתוכנית מספר קריטריונים – כמו רקורד נקי מפשיעה, חובות ששולמו במלואם ועבודה מסודרת.
דיירי סקשן 8 נשארים לרוב לאורך זמן בדירה, שכן עזיבה ללא סיבה מוצדקת תשלול מהם את הזכות לקבלת התמיכה. כך מקבלים דיירים יציבים, בעלי הכנסה, לאורך זמן – ועם שכר דירה היישר מממשלת ארה"ב.
אם כן, כיצד מגיעים לבעלות על נכס שמיועד להיות מושכר כחלק מסקשן 8? כמשקיע בודד, זהו אתגר – איתור נכס מתאים עלול לקחת זמן רב, והדרישות המחמירות של ממשלת ארה"ב יכולות להעמיס הוצאות בלתי צפויות.
אורצ'רד – חברת השקעות נדל"ן הפעילה בכמה מהשווקים המבטיחים ביותר בארה"ב – מציעה למשקיעים דלת לעולם הזה. חלק מפורטפוליו הנכסים של החברה ממוקד בכאלה מסוג Section 8, ובעלי המקצוע בחברה צברו ניסיון רב בפעילות בתחום ואל מול הרשויות האמריקאיות העוסקות בנושא.
משקיע שרוצה ליהנות מהיציבות שמציע תחום השכירות המסובסדת בארה"ב יכול להיכנס להשקעה עם אורצ'רד, ולצפות לניהול מקצועי של השקעתו, תוך מיקוד ביצירת הכנסות לאורך זמן.
היתרון שבהשקעה עם אורצ'רד
בקרב העוסקים בתחום אין זה סוד שתחזוקת בתי סקשן 8 עלולה להיות מאתגרת: גופי הממשל מציבים דרישות מחמירות לגבי רמת הבינוי בנכס ומצב התחזוקה בדירה, בעיקר מטעמי בטיחות (מתח חשמלי, מדרגות ומעקות, סורגים וכדומה).
בדיוק לטובת התמודדות עם אתגרים אלה אורצ'רד, שממוקמת במדינת ג'ורג'יה בארה"ב, פועלת באופן ישיר ובשטח להבטחת איכות הנכס לאורך זמן. החברה עומדת בסטנדרטים הגבוהים שהרשויות הפדרליות בארה"ב דורשות והיא תדאג לרמת תחזוקה לשביעות רצון הרשויות, ללא צורך של המשקיע היחיד לפעול בנושא – וכך אפשר לישון בשקט בלילה, בידיעה שיש מי שמטפל בנכס.
קראו עוד על יעדים בארה"ב
