שוק הדיור בארה"ב בפתחה של 2023 מספק אינספור הזדמנויות, לפני גל העליות הבא, חברת אורצ'רד מציעה למשקיעיה כרטיס כניסה VIP לסקטור החם ביותר, סינגל פמילי. התהליך. הכדאיות וטיפים מהמקצוענים. בכתבה לפניכם.
אם צריך לחלק את שוק הדיור בארה"ב לשני סקטורים מרכזיים, ניתן לעשות זאת על ידי ההבדלה בין בית פרטי לבניין מגורים משותף. או באמריקאית – סינגל-פמילי ומולטי-פמילי. בשנים האחרונות, נכסי המולטיפמילי תפסו את קדמת הבמה מבחינת משקיעי הנדל"ן, בעיקר מכיוון שרבים מהם נכנסים תחת הקטגוריה "נדל"ן מסחרי", ולכן קרנות נדל"ן גדולות מצרפות אותם לפורטפוליו.
ואולם עבור המשקיע מן השורה, שמחפש עסקה מניבה ופשוטה, התמקדות בנכס סינגל פמילי יחיד (בתור התחלה) היא כנראה הצעד הנכון יותר. "כן, אפשר לרכוש יחידות בעלות במתחם מולטי פמילי, אך כמובן שמשקיע אחד לא יוכל לרכוש את הנכס כולו", אומר דין דנוש דויטש, מנכ"ל ובעלים של חברת ההשקעות אורצ'רד. "בית פרטי לעומת זאת, יהיה בבעלות מלאה של המשקיע, וכל תשואה שתיווצר ממנו תגיע ישירות לכיס".
בכתבה זו נסקור את בקצרה את שוק הבתים הפרטיים בארה"ב נכון לסוף הרבעון הראשון של 2023, ונסיים בפירוט תהליך ההשקעה עם חברת אורצ'רד.
קראו גם:
שוק חסון שנמצא בעלייה
ברוב חודשי 2022, מחירי הבתים הממוצעים בכלל ארה"ב חוו בעיקר ירידות. אלה הגיעו לאור האינפלציה העולמית, והעלאות הריבית שבאו בעקבותיה. ב-2022 האינפלציה בארה"ב זינקה ב-6.45%. במקביל והריבית של הפדרל ריזרב, הועלתה בשנה הזו עד והגיעה ל-4.5%, זאת בהשוואה ל-0.5% בלבד באפריל. הריבית הגבוהה משפיעה על יכולת המימון של בנייה חדשה, וכן על שיעורי הריבית שלווים משלמים על משכנתאות.
אך נראה ש-2023 תיראה אחרת. "דווקא כשהמחירים מדשדשים, אנחנו מתעוררים", אומר דנוש דויטש. "הזדמנויות מוצאים כשהשוק מתחיל לטפס".
ואכן, הרבעון הראשון של 2023 נראה אחרת בשוק הנקרא סינגל פמילי. איגוד המתווכים של ארה"ב פרסם נתונים לפיהם מכירות הבתים הקיימים (כלומר, לא בנייה חדשה) עלו בפברואר 2023 ב-14.5% ביחס לינואר. זוהי העלייה היחסית החודשית הגדולה ביותר מאז יולי 2020. לפי האיגוד, בכל ארבעת האזורים של ארה"ב (צפון-מזרח, המערב התיכון, הדרום והמערב) נרשמה עלייה במכירות.
"המחירים עולים, ואלו חדשות מצוינות למשקיעים חדשים וגם לוותיקים", אומר דנוש דויטש. "יותר מכך – בהשוואה שנתית, בין פברואר 2022 לפברואר 2023, המחירים עדיין נמוכים בכ-1.1%, מה שאומר שהמחירים הם הזדמנותיים. ומעבר לכך, בהסתכלות רחבה יותר – משקיעים שנכנסו לשוק לפני 5 שנים, נניח, כבר ראו את ערך הנכס שלהם עולה בערך ב-40% בממוצע, ובאזורים הנכונים בהרבה יותר".
תהליך השקעה בנכס סינגל פמילי
אורצ'רד מציעה ללקוחותיה מעטפת שירותים שמטרתה אחת: להביא אותם למצב של בעלות על בית במיקום אטרקטיבי, שמספק להם תשואות משכר דירה באופן שוטף. כך זה עובד בעת השקעה במתכונת סינגל פמילי.
- תחילת התהליך: מנהלי אורצ'רד יושבים עם המשקיע הפוטציאלי לשיחה פתוחה במטרה, להבין את הרצונות, הצרכים והכוונות בהשקעה.
- מציאת נכס: על בסיס מאפייני ההשקעה הרצויה, יוצאים לחיפוש אקטיבי דרך קשרים ייחודיים עם בעלי בתים, הולסלרים, סוכני נדל״ן ופעילים מקומיים.
- אנדרייטינג (חתמות): ביצוע ניתוח עומק מקיף לעסקה, ובהתאם לנתונים מחשבים הסוכנים של אורצ'רד את המחיר הנכון שממנו ניתן יהיה לגזור תשואה בעתיד.
- שליחת הצעה: שולחים הצעה לבעל הנכס ונכנסים למשא ומתן, שבסופו הנכס יהיה תחת חוזה.
- כתיבת חוזה קנייה: ינוסח חוזה, עדיין לא מחייב, בו המשקיע יוגדר כרוכש העתידי של הנכס אל מול המוכר.
- פתיחת חשבון בנק וחברה אמריקאית: אורצ'רד תדאג לפתוח עבור המשקיע חשבון בנק אמריקאי וחברת LLC על שמו, לטובת הרכישה.
- בדיקת נאותות: אל הנכס יגיע פקח מטעם אורצ'רד, שיבדוק את כל נקודות התורפה; תבוצע בדיקה פיזית לגילוי כל התיקונים הדרושים בנכס; קבלן מטעם אורצ'רד יבחן את הנכס; והאפליקציה הייחודית של אורצ'רד תוודא את עלויות השיפוץ הצפויות. קראו אודות בדיקת הנאותות >>
- רכישה: אורצ'רד תרכוש את הנכס על שם החברה בע"מ שבבעלות המשקיע.
- השבחה: זהו שלב קריטי להצלחת ההשקעה, במיוחד בסקטור הסינגל-פמילי. ייקבע לו"ז עבודה שמפרט את השיפוץ שהנכס יעבור; וייחתם חוזה עבודה מול הקבלן. במהלך השיפוץ, המשקיע יקבל עדכון שוטף כולל שליחת סרטונים ותמונות של שלבי ההתקדמות.
- איתור דיירים: דיירים פוטנציאליים יעברו בדיקת רקע כדי לוודא שאין להם עבר פלילי או היסטוריה של אי-תשלום שכ"ד בעבר.
- חוזה שכירות: חברת הניהול של הנכס תחתים את הדייר על חוזה ותגבה ממנו מקדמה. לאחר כניסת הדייר לנכס החברה תגבה ממנו שכר דירה כל חודש ותפקיד את הסכום לחשבון הבנק הפרטי של המשקיע.
- אקזיט: לאחר שיפוץ ואיכלוס הנכס, ובהתאם לרצון המשקיע, ניתן למכור את הבית (שערכו בינתיים עלה) כדי לרשום רווח. לפני המכירה, אורצ'רד תדאג לבצע בנכס תיקונים קוסמטיים, שיתנו לו הרגשה חדשה, תפרסם אותו בפלטפורמות למכירת נכסים ותארגן אירועי בית פתוח שבהם קונים יכולים לבוא ולהתרשם מהנכס.
- מימוש רווחים ללא מכירה: במקום למכור, ניתן למנף את ההשקעה במשכנתא הפוכה, ובכך לממש את העסקה מבלי למכור את הנכס. אורצ׳רד מלווה גם את החלק הזה בתהליך.
להשקיע עם אורצ'רד ב-2023: טיפים מהמומחים
אורצ'רד היא חברה ייחודית בתחום השקעות הנדל"ן בארה"ב, בכך שהיא אינה מציעה מאגר נכסים שממנו בוחרים המשקיעים, אלא מלווה את המשקיעים החל מהצעד הראשון ומאתרת יחד איתם נכס שמתאים להם בשוק החופשי. "אנחנו לא מציעים יחידות בעלות, או רכישת בתים דרכנו, וזה הייחוד שלנו. אנחנו יוצרים שותפות אד-הוק אמיתית בינינו לבין המשקיע, ויחד מאתרים את הנכס המושלם עבורו".
לסיום, דנוש דויטש חולק כמה טיפים עבור מי שמתעניין בהשקעה כיום: "שוק הנדל"ן האמריקאי אינו מקשה אחת, וכל אזור מתנהג אחרת. אנחנו מתמקדים באזורי ביקוש שאנחנו מכירים מיד ראשונה, וחשוב לשים לב שהמיקום של ההשקעה הוא נכון.
"באותו האופן, גם סוג העיר או היישוב שבהם נמצא הנכס משנה. ערי ענק כמו ניו יורק או מיאמי, לצד זאת שהבתים בהן יקרים מאוד, הן גם חוו את רוב עליות המחירים והתשואה ממכירה בהן עלולה להיות נמוכה. ערים קטנות מדי – מושכות פחות ביקוש של שוכרים, ולרוב הן מתבססות על מעסיק גדול אחד, כך שמיתון כלכלי יכול לפגוע בהן – ואי לכך גם בהשקעת הנדל"ן בהן. לכן אנחנו ממליצים ללקוחות שלנו להתמקד בערים בינוניות עם כמה מנועי צמיחה ותעסוקה.
"ולבסוף, הסקטור שנבחר הוא חשוב. נכסים מסחריים כמו מרכזי קניות, מלונות או בנייני משרדים נוטים להיות מושפעים באופן דרמטי ממצב הכלכלה, שכפי שראינו בשנתיים החולפות אינו תמיד ורוד. נכסים למגורים חסינים יחסית לתקופות כלכליות קשות, כי כולם צריכים מקום לגור בו תמיד. גם השקעה בבנייני מגורים מולטי-פמילי יכולה להיות מאתגרת, כי מדובר בשותפות עם מספר משקיעים נוספים, חלוקה של תשואות ותשלום עמלות לחברה מתווכת.
לכן אנחנו מתמקדים כיום בנכסי סינגל-פמילי, שמגלמים את הפוטנציאל הגבוה ביותר, ומספקים יכול לבצע עסקאות "פליפ" (רכישה-השבחה-מכירה) בקצב גבוה ועם שולי רווח מצוינים", מסכם דנוש דויטש.
צפו בסרטון – הכירו את חברת אורצ'רד
מקורות לכתבה
