חזרה לבלוג

מולטי פמילי, סינגל או משרדים: כך תבחרו נדלן להשקעה בארצות הברית

אז אתם מעוניינים להשקיע בנדל"ן, עדיף בארה"ב – היכן שהזדמנויות רבות קיימות והתשואות גבוהות. כעת הגיע הזמן להכיר את סוגי הנכסים השונים, וללמוד לבחור את הסגמנט שמתאים לכם.

עולם ההשקעות בנדל"ן הוא נישה מיוחדת, שפועלת על פי חוקים משלה. גם משקיעים מנוסים בשוק ההון, ואנשי עסקים משופשפים בתחומים כמו טכנולוגיה או מסחר – חייבים ללמוד את תחום הנדל"ן מאפס על מנת להיכנס לפעילות בו.

לעובדה הזאת יש שני צדדים: מחד, כדי להיכנס להשקעה נדל"נית צריך ללמוד המון, או להיעזר בשחקן ותיק בתחום; ומאידך, המצב הזה פותח את הדלת לעולם הנדל"ן גם בפני אנשים שמעולם לא עסקו בו. הצלחה בשוק הנדל"ן אינה תלויה (רק) בניסיון, וכך גם משקיעים בפעם הראשונה יכולים להרוויח ולהשיא תשואות – ממש כמו עמיתיהם המנוסים יותר.

צריך רק ללמוד – להבין את הסגמנטים השונים, לעקוב אחר מגמות בשוק, ולחבור לחברת השקעות בעלת ניסיון לטובת סגירת עסקות נכונות ומניבות. בהשקעות בשוק הנדל"ן האמריקאי, שבו נעסוק במאמר זה, ישנם שלושה סגמנטים, שלושה סוגים של נכסים. כדאי להבין כיצד פועלת הדינמיקה העסקית בכל אחד מהם, מהם הסיכונים וההזדמנויות – ולפי זאת, האם ההשקעה מתאימה למשקיע.

 

משרדים: השקעה נאה, שנפגעה מהקורונה

נתחיל מהאח החורג של ההשקעות בנדל"ן. לרוב כשאנשים חושבים על נדל"ן, הם חושבים על בית או דירה. אבל גם השקעה בחללי משרדים היא אופציה, שעד לפני כשנה אף נחשבה לכזאת הטומנת בחובה הזדמנות. ואולם התפרצות הקורונה החלישה את העניין בסגמנט המשרדים, מתוך ציפייה שהמעבר לעבודה מהבית וכללי הריחוק החברתי הם דברים שייטמעו התרבו העבודה העתידית גם לאחר חלוף המגפה.

כמובן שבהשקעות אחת הטעויות הגדולות יכולה להיות ניסיון לחזות את העתיד. אבל נכון לעכשיו, אין זה סוד שתחום המשרדים כערוץ השקעה נראה ככזה שעלול לייצר מפח נפש, ולאו דווקא הכנסה. במצבים כאלה, עדיף להימנע מכניסה לשוק, ובוודאי כשבשוק הנדל"ן יש שני סגמנטים נוספים, שדווקא חווים צמיחה כמעט רציפה.

סינגל פמילי: החלום על בית עם גינה

אל תתנו למילים המפוצצות שהאמריקאים אוהבים לבלבל אתכם – סינגל פמילי, אחד התחומים הדינמיים והגדולים בארה"ב, הוא למעשה שוק הבתים הפרטיים. אותם מבנים שמיועדים למשפחה אחת, לרוב כוללים חצר וחניה.

זוהי למעשה התגשמותו של החלום האמריקאי המוכר – בית פרטי, אולי עם בריכה. ואכן, היסטורית, ברבים ממרכזי האוכלוסייה הגדולים בארה"ב הביקוש לבתים פרטיים היה גדול, וכך גם עוצבו ערים ושכונות שלמות.

 המשבר של 2008 אמנם הצניח את הפעילות בשוק הסינגל פמילי, אבל יש שיאמרו שהוא רק החזיר אותה לגודלה הטבעי. כלומר, המשבר סייע להתחלות הבנייה בשוק להתאים את עצמן לביקוש האמיתי בשטח – ויש ביקוש, ואף גדול.

כמשקיע, הבעלות על בית פרטי יכולה להסיר דאגות, שכן ההתנהלות היא מול שוכר אחד, אין שכנים ואין ועד בית. יש פלוסים ויש מינוסים בשוק הסינגל פמילי, וכדאי ללמוד אותו לעומקו. מעבר לכך, לכל מדינה, אזור ועיר יש אופי שונה בשוק הבתים הפרטיים, והמשקיע הפוטנציאלי חייב לרדת לעומק המספרים בשוק המקומי כדי להבין את ההזדמנות.

מולטי פמילי: סגמנט המגורים של העתיד

מולטי פמילי הוא אולי סגמנט הנדל"ן הצומח ביותר בארה"ב, וכמעט כל יזם דואג להחזיק בפורטפוליו שלו נכסים מהסוג הזה. אלה הם בנייני דירות או מתחמי דירות, המשכנים דיירים רבים (בניגוד למשפחה אחת). לרוב הנכסים הללו מתאפיינים במתקנים משותפים כמו גינה משותפת, חדר כביסה, אולם אירועים ולעתים אף בריכה.

בהמשך למגמות מקרו בתחום הדיור – עירוניות, ציפוף, חיסכון באנרגיה – התחלות הבנייה של בניינים משותפים זינקו בעשור האחרון, במיוחד כשמשווים להתחלות הבנייה של נכסי סינגל פמילי. במהלך משבר 2008, מספר אישורי הבנייה לבתים צמודי קרקע צנח, ומעולם לא חזר לרמתו של לפני המשבר.

 

סינגל לעומת מולטי פמילי לאורך השנים

 

נראה כי אמריקאים רבים, בעיקר באזורי החופים המזרחי והמערבי אבל לא רק, מוותרים בהדרגה ומתוך כורח המציאות על החלום האמריקאי המוכר. גם הנטייה לגור לזמנים ארוכים יותר ויותר בשכירות מעודדת את שוק המולטי פמילי. כך סוג הדיור הזה פורח, ומושך משקיעים.

גם למי שמעוניינים להשקיע בתחום המולטי פמילי – ואולי במיוחד בו –  החבירה לחברת השקעות המנוסה בשוק קריטית. זאת מכיוון שפעמים רבות הבעלות על הבניין מחולקת בידי בעלים רבים, יש צורך להתמודד עם עניינים הקשורים לשוכרים, והעבודה נעשית פעמים רבות מול חברת ניהול נכסים מקומית.