השקעה בנדל"ן מניב היא אמנם פשוטה יחסית, אבל זה ממש לא אומר שהיא נטולת סיכונים. אלה הם שלושה סיכונים עיקריים שיעמדו בפני כל משקיע נדל"ן בארה"ב – ואיך ניתן להתמודד עמם. בכתבה שלפניכם.
(משך קריאה: 4 דקות)
ייתכן כי השקעה בנדל"ן מניב בארה"ב נראית למי שאינו עוסק בכך כחלום: להיות בעל בית של נכס אחד או יותר, במחיר אטרקטיבי, לקבל שכירות מדי חודש לכיס, ובסוף גם למכור וליהנות מהרווחים. יש אמנם אמת בכך שהתהליך בארה"ב פשוט באופן יחסי, אבל זו תהיה טעות לחשוב שהשקעה מסוג זה היא נטולת סיכונים. לכן היום נעסוק דווקא בצדדים הפחות מרשימים ומושכים בתחום.
דבר ראשון, כל השקעה – הקדשת סכום כסף או נכס אחר בתקווה לראות את ערכו עולה – טומנת בחובה סיכונים. למעשה, רשות שוק ההון ורשות ניירות ערך בישראל יאסרו על אדם שמשווק השקעה כזו או אחרת להגדיר אותה כ"נטולת סיכונים". זוהי עבירה על החוק. כך גם בארה"ב ובמדינות רבות בעולם – השקעה חייבת להיות מפורסמת עם אזהרה והבהרה שבכל השקעה יש אלמנט של סיכון.
בטח גם נחשפתם בעבר לאקסיומה שאומרת "יותר סיכון – יותר תשואה". מבחינה פיננסית נטו, יש אמת באמירה הזו. מי שייקח את הכסף שלו למקום שאחרים לא רוצים להיות בו – או שירוויח בענק, או שיפסיד בענק. גם זה יכול להשתנות ממקרה למקרה. כדי לחבר את זה לנושא שלשמו התכנסנו – נדל"ן נחשב לרוב כתחום בסיכון נמוך יחסית, נדל"ן למגורים אף פחות בסיכון, ונדל"ן למגורים בארה"ב אף פחות. כך, התשואות בתחום הן אמנם יפות, אבל זה לא קזינו. התשואות נובעות מבחירות נכונות וזיהוי מגמות, ולא מלקיחת סיכונים. הכתבה לפניכם עוסקת בסיכונים בעת השקעה בנדלן בחול, בדגש על ארצות הברית.
סיכון השוק החופשי
באופן כללי, כמשקיעי נדל"ן, מודל השוק החופשי הוא לצידנו. הוא זה שמאפשר לנו לפעול בשוק המבוסס על היצע וביקוש, למצוא נכסים שמתומחרים נמוך ולרכוש אותם לטובת רווח מניב. זוהי גם הסביבה שבה ניתן להגיע מישראל לארה"ב ולרכוש שם בית, וגם זו שבה המחירים יכולים לעלות ולגלם לנו רווחים נוספים מהנכס שבבעלותנו.
אבל – השוק גם יכול לפנות לכיוון אחר. כוחות השוק יכולים לפעול כך שערך הנכס שבידינו ירד. זה יכול לקרות ללא קשר לעליות מחירים שחלו בעבר, מבלי לפסוח גם על מקומות וסוגי נכסים שנחשבו מגנטים לביקושים וגם אם המחיר של הבית השכן עולה. לא נעים לחשוב על היום הזה, ולכן גם משווקי נדל"ן לא תמיד יזכירו את האפשרות הזו. אבל זה יכול לקרות, וכדאי לקחת גם את האפשרות הזו בחשבון.
מה ניתן לעשות?
לפני הרכישה, כדאי להסתייע בכל מקור ידע אפשרי כדי להעריך את כיוון השוק, את מגמות הביקוש ואת העדפות השוכרים. אחרי קבלת הבעלות על הנכס – זכרו שמדובר בהשקעה לטווח בינוני-ארוך, ולכן ירידה זמנית בערך הנכס לא אמורה לטלטל את הרוכש. בנוסף, בניגוד להשקעה בניירות ערך, רכישת בית תמיד מותירה אותך עם נכס מוחשי, גם אם ערכו ירד.
הסיכון המשפטי והניהולי
כשאנחנו קונים דירה בישראל, אנחנו מכירים את המערכת, אנחנו יודעים כיצד הדברים עובדים. אנחנו יודעים, למשל, איך להתנהל מול הבנק, מול המתווכים ומול מוסדות המדינה. יש לנו את היכולת וההבנה לעבור על חוזה מכירה, לרדת לפרטים ולהבין את הזכויות והחובות שלנו. וגם אם לא, בישראל הרבה יותר קל לנו להתקשר לעורך דין, ולבקש ממנו ליווי בתהליך.
בהשקעת נדל"ן בחו"ל המצב שונה וזה מחדד סיכונים. אנחנו נמצאים ופועלים בסביבה פחות מוכרת, ואיננו מודעים לתהליכים החוקיים והביורוקרטיים המקומיים וכיצד מהלך רכישת הבית אמור להתנהל.
חוסר הידיעה שלנו שם אותנו בסיכון. האם אנחנו יודעים שרישום הבעלות מתנהל כשורה, ואין אותיות קטנות שעלולות יום אחד לנשל אותנו מהנכס? האם אנחנו עומדים בכל הדרישות שהמחוקק האמריקאי מציב בפני מי שעתיד להיות בעל נכס מקרקעין בארה"ב? האם יש לנו את המסמכים ואת המעמד הדרוש כדי לפתוח חשבון בנק בארה"ב וחברה מקומית?
וגם בתחום ניהול ההשקעה חשוב להיות מודעים לסיכון – מי מנהל את הנכס? למי יש כוח חתימה בחוזים הקשורים ניהול הנכס? איך בכלל מנהלים נכס כשלא נמצאים באותה המדינה?
מה ניתן לעשות?
כאן המקום לוותר מעט על הגאווה שלנו – ולקחת את שירותיה של חברת השקעות נדל"ן הפועלת בשוק המקומי שבו נמצא הבית. אורצ'רד משלבת בין ניהול ישראלי, בעברית, שמודע לצרכים ולפערי הידע של משקיעים ישראלים – לבין פעילות מקומית, בשטח, במדינות נבחרות ברחבי ארה"ב. חבירה לחברה מלווה יכולה לתת ראש שקט ולכל הפחות להקטין מאוד את הסיכון הקשור להליכים המשפטיים, החוקיים, העסקיים והניהוליים.
סיכוני נזילות
הכסף שמושקע בנדל"ן בחו"ל והכסף שנמצא בעו"ש בבנק, אמנם עשויים שניהם משקלים (או דולרים) – אך התפקיד שלהם שונה. בעוד כסף בבנק אמור לשמש אותנו לטווחים קצרים, מי שמשקיע בנדל"ן מייעד את הכסף כל הנראה לטווח הארוך.
הסיכון נמצא ביום שבו אותו משקיע יהיה זקוק לכסף באופן מיידי – אך לא יוכל להגיע אליו. נדמיין מצב תיאורטי, שבו אדם לקח את ההחלטה וגייס את ההון האישי הדרוש לרכישת נכס ראשון במדינת ג'ורג'יה, למשל. לא מדובר בסכומים דרמטיים, אך עם זאת, זהו סכום גדול.
לאחר כמה שנים של תשואה משכירות ועלייה של ערך הנכסים באזור, אותו אדם חולה במחלה נדירה, וצריך לממן טיפולים רפואיים מיוחדים. הטיפולים עולים הרבה כסף, ובעל הנכס חושב – אין בעיה, אמכור את הבית, אפילו ברווח, ואממן את הטיפולים.
וכאן נמצא הסיכון – הבית אמנם שווה כסף, אך בין השווי התיאורטי לביצוע מכירה במציאות קיים מרחק רב. אם יש צורך דחוף בקבלת הכסף, ייתכן שאותו משקיע ימצא את עצמו בבעיה.
מה ניתן לעשות?
דבר ראשון, וכחוק בסיסי בהשקעות, תמיד כדאי להשקיע כסף שלא צריך אותו לטווח הקצר. שמרו בצד סכום לחירום, ושלמו על ההשקעה רק עם בכסף העודף. אם בכל זאת הגעתם למצב שחייבים להגיע אל הכסף, אורצ'רד השקעות נדלן יכולה לסייע לחשוב על פתרונות – מכירת בזק, מימון מחדש, הלוואה עם הנכס כבטוחה וכדומה.
מדריכים חשובים למשקיעים בתחום:
