כל הדרכים שבהן השקעה בנדל"ן בארה"ב תניב לכם רווחים יפים, והצעד שייתן לכם יתרון רווחי אותו רק השקעה עם חברה בעלת מומחיות לשווקים המקומיים יכולה להציע.
שמעתם על ההוא מהעבודה שקנה דירות בלוס אנג'לס לפני עשור ועדיין מכניס אלפי דולרים כל חודש משכירות? אבא סיפר לכם על החבר שלו שקונה ומוכר בתים בפלורידה ועושה מזה מיליונים? השקעות נדל"ן בארצות הברית נהפכו מערוץ השקעה נישתי וכזה שנתפס כלא נגיש עבור משקיע מן השורה – לאופציה ריאלית לחלוטין עבור כל מי שמחפש דרך לגרום לכסף שלו לעשות עוד כסף.
אבל בעוד אנו מבינים באופן אינטואיטיבי מהיכן מגיע הרווח מבעלות על חנות, לדוגמה (הפער בין קנייה במחירי ספק למכירה במחירי קמעונות) – קשה לעתים לשים את האצבע על המקום שממנו נובע הרווח בהשקעות נדל"ן לטווח בינוני וארוך. איך אותם משקיעים שאנו שומעים עליהם עושים כסף בעצם? הרי דירה או בית אינם מזומן.
- קראו עוד: הבאזז סביב מולטי פמילי
- קראו עוד: השקעות נדלן בארה"ב – מסלולים
- קראו עוד: מה זה Section 8?
במדריך קצר זה ננסה להתמקד שבתי דרכים קלאסיות שבהן הרווח מגיע לכיס של המשקיע בעולם הנדל"ן בחו"ל, ובעוד דרך אחת ייחודית להגדלת הרווח באופן משמעותי – דרך שבה אורצ'רד מתמחה.
נקודת רווח מס' 1: תשואה משכירות שוטפת אחת לחודש למשך כל חיי ההשקעה
לאחר רכישת נכס להשקעה בארה"ב – תהליך אותו אורצ'רד מבצעת יחד עם המשקיעים צעד אחר צעד – הפעם הראשונה שבה המשקיע מתחיל לראות את השקעתו מניבה הכנסות היא במפגש עם תשלום השכירות. השכירות החודשית, או בשמה הנדל"ני "תשואה חודשית", היא למעשה החזר ההשקעה לכיס שלנו חודש אחר חודש.
משקיעי נדל"ן תמיד מחפשים תשואה גבוהה, כמובן, אך מן הסתם גובה השכירות תלוי בשוק שבו אנו פועלים. בדרך כלל, ישנו מתאם גבוה בין גובה השכירות לגובה מחירי הבתים באותו אזור. אחת הדרכים "לסחוט" את לימון התשואה החודשית עד תום, היא להצליח לרכוש נכס מתחת למחיר הממוצע בשוק המקומי, ובתסריט אידיאלי – גם להצליח להשכיר את הנכס בשיעור גבוה מהממוצע באותו אזור. חברת אורצ׳רד מתמחה ביישום שני התסריטים הללו.
נקודת רווח מס' 2: עליית ערך הנכסים בשוק כתוצאה מביקוש
זוכרים שפעם דירה בתל אביב עלתה פחות ממיליון שקל? מכירים את ההוא שסבתא שלו השאירה לו בית מתפורר בפתח תקווה, והיום בנוי שם בניין של 16 דירות יוקרה? כמו כל מוצא אחר כמעט, נדל"ן מקבל את ערכו מדינמיקה של היצע מול ביקוש. לכן אפשר לקנות בית של 5 חדרים וחצר באופקים, במחיר של דירת 20 מ"ר בהרצליה. הביקוש באופקים נמוך, ולפיכך גם המחירים.
זאת סיבה אחת לעליית מחירים בשוק מסוים – עלייה בביקוש. ישנם גורמים נוספים שדוחפים מחירי נדל"ן כלפי מעלה לאורך שנים, כמו שערי מטבע, מחסור בהיצע, ילודה גבוהה, תנאים פיננסיים ועוד. בכל מקרה, התוצאה זהה: מחירי הנדל"ן עולים.
מהסיבה הזאת, עבור השקעת נדל"ן מוצלחת בארצות הברית חשוב מאוד לזהות שווקים שנמצאים לפני עליית מחירים. אורצ'רד יודעת לסייע לכם לאתר שוקי נדל"ן בארה"ב שבהם הביקוש צפוי לקפוץ, ולהצליח לרכוש שם נכס לפני העלייה. כך, כשהביקוש מתחיל לעלות, אנחנו כבר בעלי נכס, וככל שהביקוש מתגבר, כך ערך הבית שלנו גדל. את התשואה הזאת, נראה במזומן רק כאשר נמכור את הנכס.
דרך נוספת שבה ערך הנכס עולה ואינה בהכרח קשורה להתנהגות השוק, היא שדרוג. נכס משופץ, משודרג ותקין מושך יותר ביקוש, ולכן מחירו גבוה יותר.
נקודת רווח מס' 3: רכישה ישירות מהשוק במחירי מציאה
כעת הגענו לנקודת הרווח האפשרית השלישית, שאינה מגולמת בתשואה החודשית או בעליית ערך הנכס הרגילה. אורצ'רד -חברה ישראלית הממוקמת בארה"ב – פועלת באופן ישיר בשווקים מובילים בארה"ב, ועובדת ללא תיווך מול מוכרים, יזמים וסוכנים. המעמד הזה מאפשר לאורצ'רד לבצע משהו שלא רבים יכולים לעשות אותו, בטח שלא בשלט רחוק: לרכוש נכס מתחת למחיר השוק.
אם הבנו כיצד מנגנון עליית הערך עובד, הרי שקל וחומר – נכס שנקנה מלכתחילה במחיר מוזל, ערכו יעלה אף יותר. המומחים של אורצ'רד מכירים את השווקים המקומיים בארה"ב, יודעים עם מי לדבר ומתי כדי להשיג עסקה טובה, ומתגאים ביכולת שלהם למצוא עסקות עם תג מחיר נמוך ביחס לשוק. הפער יוצר רווח נוסף במעמד מכירת הנכס (בתום תקופת ההשקעה).
המשקיעים עם אורצ'רד יכולים לצפות לרווח שמורכב כך:
תשואה חודשית משכירות X מספר חודשי תקופת ההשקעה
+ תשואה מעליית ערך הנכסים בשוק
+ תשואה מעליית ערך הנכס כתוצאה משיפוץ
+ תשואה המגולמת בפער בין מחיר השוק בעת רכישה, לבין מחיר הנכס
מדריכים חשובים למשקיעים בתחום:
