גם השקעה במיקום הכי לוהט, בנכס הכי איכותי ובתנאי המימון הטובים ביותר – לא תצלח, אם הדיירים שיאכלסו את הנכס יהיו לא איכותיים. בהשקעה בארה"ב, איכות הדייר חשובה אף יותר, ואורצ'רד מציעה מודל מושלם לאיתור, סינון והחתמה של דיירים בנכסי משקיעיה. איך זה עובד? בכתבה שלפניכם.
השקעת בנדלן בארה"ב היא דרך חכמה ויציבה ליצור הכנסה חודשית פסיבית, וליהנות מתשואה (רווחים) מעליית ערך הנכס ומשכירות. הסיבות להתמקד בארה"ב מגוונות, בין היתר השוק האמריקאי מציע מרווחי תשואה גדולים מאלה האפשריים בישראל, וחוקי המיסוי האמריקאים ידידותיים למשקיעים. במשוואה הזאת – קניית דירה, השכרה והכנסה משכירות – ישנו נעלם אחד, שלרוב אין מדברים עליו בשלבים של לפני ההשקעה, אך הוא עשוי להיות המפתח להצלחה או לנפילה של ההשקעה: הדייר.
בעולם הנדל"ן אנו נוטים להשתמש בביטויים מקצועיים, שפעמים רבות מסתתר מאחוריהם למעשה נושא או אדם מוחשיים לחלוטין. כך, "נכס" הוא בית או דירה, ו"תשואה" היא הרווח על ההשקעה בתקופה מסוימת. אך מאחורי המושג "תשואה חודשית", עומד מישהו ספציפי מאוד, אדם או משפחה שגרים בבית ומשלמים שכירות. הזהות של הדיירים בנכס שאנו רוכשים היא קריטית להצלחת ההשקעה – דייר טוב משמעותו תשואה אמיתית ביד, בניגוד לפוטנציאל תשואה בלתי ממומש.
הישארות לטווח ארוך כגורם מפתח
שאלו כל בעל דירה, והוא או היא יגידו לכם שהאתגר הגדול בבעלות כזאת לאורך זמן הוא מציאת דיירים איכותיים, והישארותם לטווח ארוך. לא פעם, בעלי בתים מוצאים את עצמם מתעסקים באופן בלתי פוסק במציאת דיירים, סידור הניירת מולם, טיפול בבעיות שדיירים גורמים ועזיבה פתאומית של דיירים.
הרי כל יום שבו אין דייר בנכס (או במקרה גרוע יותר, יש דייר אך הוא אינו מסוגל לשלם) – הכסף לא נכנס. מהסיבה הזאת, אחד השלבים החשובים ביותר בתהליך ההשקעה הוא איתור דיירים איכותיים וההתנהלות מולם.
לכן, אורצ'רד משקיעה רבות בשלב הזה בחיי ההשקעה – איתור דייר מתאים. אם התנאי הזה אינו מתמלא, התוכנית העסקית שבהשקעה בארה"ב למעשה נפגעת, ולכן ניתן דגש מיוחד לנושא הרגיש הקשור לאיכלוס הנכס.
מה נשאל את עצמנו בעת בחירת דייר לנכס?
במהלך חיפוש דיירים, אנו שואלים את הדייר לעתיד – וגם את עצמנו – כמה שאלות מכווינות. האם הדייר מרוויח מספיק חודש בחודשו על מנת לשלם את שכר הדירה במלואו ובזמן? האם ההיסטוריה האישית של הדייר מלמדת שהוא משלם בזמן, שהוא אחראי ושהוא יציב? האם הוא ידידותי, דובר את השפה המקומית וקל לתקשר איתו ולעבוד מולו? האם הוא מתאים לדרישות סגנון החיים שאנו מציבים לגרים בנכס שלנו (מעשן? מגדל בעלי חיים? וכו').
המערכות בארה"ב מאפשרות התחקות אחר הנתונים הקריטיים לבחירת דייר דרך כמה מנגנוני שקיפות: בדיקת הקרדיט (דירוג אשראי) מול מכלול מוסדות פיננסיים; בדיקת עבר פלילי מול רשויות החוק; וכן בדיקת היסטוריית שכירות, דרך מערכת ממוחשבת הנגישה לכל. בנוסף, בעלי בתים בודקים את תלושי המשכורת של הדייר הפוטנציאלי, כדי לוודא שהשוכר מרוויח לפחות פי שלושה מסכום דמי השכירות.
שירות בחירת הדייר של אורצ'רד
כמובן ששלב סינון ובחירת הדיירים הוא מאתגר ביותר במיוחד כשהשקעת הנדל"ן מתרחשת מעבר לים. הרי לא נטוס לסוואנה מישראל בכל פעם שצריך לחתום על חוזה שכירות, או לפגוש דייר חדש. לכן השירות שמעניקה אורצ'רד בנושא הזה הוא אקסקלוסיבי – במיוחד כשהוא נעשה על ידי חברה שפעילותה ממוקמת בארה"ב. המומחים של אורצ'רד יאתרו דיירים כשירים לנכס שלכם, ויעבירו אותם סדרת בדיקות לווידוא סופי שיש התאמה.
בין היתר, אורצ'רד צוללת אל תוך התיקים האישיים של דיירים פוטנציאליים, על מנת להבין מי הם, והאם הם מתאימים לבעל הנכס. אחת הבדיקות שנעשות היא סקירה של דירוג האשראי של המועמד – האם יש לו חובות עבר? האם הוא זכאי להלוואות בתנאים טובים? מהו המאזן הכספי שלו ומה גובה הכנסתו?
סקירה זו מאפשרת לחשוף את המצב הפיננסי של מי שעתיד לגור בבית שרכשתם. בדיקה נוספת היא המצב המשפחתי – האם הדייר מגיע עם משפחה? רווק? גרוש? גם עובדות אלה יתרמו להבנה שלנו לגבי אופי הדייר, והיכולת שלו להישאר בנכס לאורך זמן.
בסופו של דבר, מאחורי כל המילים הגדולות – נדל"ן הוא תחום שמבוסס על אנשים. גם השקעה במיקום הכי לוהט, בנכס הכי איכותי ובתנאי המימון הטובים ביותר – לא תצלח, אם הדיירים שיאכלסו את הנכס יהיו לא איכותיים. אורצ'רד מבטיחה למשקיעיה הליך איתור, בחירה והחתמת דיירים ענייני ואיכותי. הכל במטרה לוודא שהכסף זורם, שבעלי הנכס מרוצים ושהתוכנית העסקית מיושמת במלואה לאורך כל חיי ההשקעה.
מדריכים חשובים למשקיעים בתחום:
