להשקיע בנדל"ן אמריקאי זו בחירה נכונה – את זה הבינו כבר רבים. קבלו מדריך מקוצר לתהליך ההשקעה – מחלום ועד לאקזיט. השקעה בנדלן בארה"ב, כך זה עובד.
1. בחירת אזור ההשקעה
אז החלטנו להשקיע את כספנו בנדל"ן, ואף התייעצנו, קראנו ולמדנו – ואנחנו רוצים לעשות זאת בשוק האמריקאי. מה הלאה? ובכן "השוק האמריקאי" הוא גדול ומגוון, ובתור משקיעים שרוצים להרוויח, עלינו לסקור אותו ולהבין היכן בדיוק כדאי לשים את הכסף. בעיר או באזורים כפריים? בנייני מגורים או בתים צמודי קרקע?
אלה שאלות חשובות, וחלק מהתשובות להן טמונות בזהות העיר או המדינה שבהן נבחר להתמקד. לגבי אלה כדאי לחקור מעט – באיזו מדינה או עיר ממתינה תשואה גבוהה, איזה אזור נהנה מהגירה חיובית ואיזה סובל מנטישה של תושבים, היכן הממשל המקומי שופך כסף לשיפור תשתיות ושירותי ציבור כמו חינוך, רווחה ותחבורה – וכן הלאה.
שהימנעות מעצלנות בשלב הזה והשקעה בחיפוש, קריאה והכרת האזור המיועד – יעניקו למשקיע יכולת לבחור את סוג הנכס, השכונה, העיר והמדינה שיתאימו ליעדיו הפיננסיים.
2. חבירה לחברה מקומית
אחת הדרכים לבחור אזור להשקעה היא להביט אילו שחקנים כבר פעילים בשוק המקומי. חברות השקעה בנדל"ן הפועלות בארה"ב – דוגמת אורצ'רד גרופ – מכירות לעומק את האזור שבו הן בחרו להשקיע, ומעבר לכך, יש סיבה לכך שמומחי נדל"ן בוחרים להתמקד באזור מסוים. מוטב למשקיע לעקוב אחר אותן החלטות, ולהבין את האטרקטיביות של אותו אזור.
אורצ'רד, למשל, בחרה להתמקד בנכסי מולטי-פמילי וסינגל-פמילי בערים בינוניות במדינות ג'ורג'יה ואוקלהומה. החברה זיהתה הזדמנות ופוטנציאל ממשי לעליות ערך – וכך בחרה את המקום.
כמובן שרובנו לא אילי נדל"ן עם מאות נכסים, ואין לנו גם פנאי להפוך למומחים בזמן קצר. לכן משקיע חכם מוכן "לתת את המפתחות" לחברה הפעילה בשווקים המקומיים, כמו אורצ'רד. זאת, על מנת שתנהל את תהליך ההשקעה, תנחה את המשקיע בסבך האינפורמציה, ותעניק מהידע שלה לטובת בחירת הנכס הנכון. חשוב מאוד שהחברה תהיה ממוקמת ופעילה בארה"ב ובקרבה לשוק שבו אנו רוצים להיות פעילים. לא משקיעים בארה"ב בשלט רחוק.
3. בירוקרטיה ומסים
אז חברנו לחברה הנכונה עבור השקעה בנדלן בארה"ב, היא איתרה עבורנו נכס שמתאים לנו כמו כפפה ליד, וכעת לחיים עצמם – מסים וניירת. ובכן, גם כאן יש יתרון לחברה מקומית בעלת ניסיון. אורצ'רד דואגת לכל המסלול הביורוקרטי לקראת בעלות על הדירה או הבית, ומעניקה מעטפת רשמית-משפטית לכל הליך הרכישה.
בארה"ב אין מס רכישה (בניגוד לישראל), אך יש מס על שכר הדירה. אותו מס עשוי להיות מעט גבוה יותר עבור אזרחים שאינם אמריקאים. נשמע מדאיג? לא ממש. עם ליווי ראוי של עורכי דין, רואי חשבון ומומחי נדל"ן – שימנעו מאיתנו לבצע טעויות – התשואה מהשכירות עדיין תהיה גבוהה, למרות המס.
עוד יש לציין, כי גם בגזרת המיסוי ישנה משמעות למיקום. מדינות שונות מעניקות הטבות מס שונות למשקיעים, וכך גם ערים ספציפיות ואף מגזרי דיור ספציפיים בכל עיר. שווה לדעת אילו מסלולי מיסוי קיימים בכל שוק מקומי בארה"ב.
4. ניהול נכס
הבית בידינו! מה עכשיו? מי שאי פעם השקיע בנדל"ן כבר יודע – אין בתחום הזה "שגר ושכח". אחרי הליך ארוך של איתור, בחירה ורכישת הנכס, הציפייה שמכאן והאלה הכסף פשוט יזרום אל המשקיע אינה ריאלית. יש הרבה דברים שצריך לעשות – אולי צריך לשפץ את הבית, למצוא שוכרים מתאימים, לנסח ולחתום איתם על חוזה, לדאוג לגביית השכירות ולתיקונים שוטפים בנכס, לדאוג לתשלום מסים וחשבונות ועוד ועוד. במלים אחרות, הרכישה היא רק תחילתו של תהליך ההשקעה.
גם כאן עבודה עם חברה כמו אורצ'רד תפתור רבים מכאבי הראש הללו. הרי אנחנו לא גרים בג'ורג'יה או אוקלהומה, ואנחנו לא יכולים לקפוץ לתקן את מתג החשמל שנשרף או הסתימה בכיור. חברת השקעות בארה"ב לרוב עובדת עם חברות ניהול נכסים מקומיות שמומחיותן היא בדיוק הדברים הללו – לנהל את קיומו השוטף של הנכס מבחינת גבייה, תחזוקה וניטור מצב הדירה.
5. אקזיט
קנינו, השבחנו, השנים חולפות והשכירות נכנסת כמו שעון. עכשיו מגיעה העת לחזור לכל אותם דיבורים על "עליית ערך", “פוטנציאל תשואה" ו-"אקזיט". אם בחרנו בחברת ההשקעות הנכונה, אותה חברה שאכן זיהתה עליות ערך מתקרבות והמליצה על נכס באותו אזור – ערך הנכס עלה במשך השנים.
זה הזמן לממש. חברות מסוגה של אורצ'רד יסייעו למשקיע למצות באופן מקסימלי את הערך שצבר הנכס שלו. ידע נרחב על מצב השוק ומערך ההיצע-ביקוש הקיים באזור לצד גישה למאגרי רוכשים פוטנציאליים ומתווכים מקומיים – מציבים את החברה במקום מעולה למימוש חכם של הנכס שלך.
