שוקי הנדל"ן ברחבי ארה"ב התפוצצו ב-2021 והניבו למשקיעים תשואות חלומיות והמגמה יכולה להימשך, אבל לא כל אזור יניב תשואה גבוהה, וצריך לדעת איפה ומתי להשקיע. כיום צריך גם להתייחס לאינפלציה הגואה ברחבי העולם ולחפש פנינות השקעה אמיתיות. כך חיבור לחברת השקעות מקומית בניהול ישראלים סייע למאות רוכשים לבצע את עסקת חייהם.
לפעמים עולם ההשקעות יכול להיות עולם אכזר. לראות את השווקים נוסקים ומניבים למשקיעים תשואות משמעותיות, בעת שאנחנו בחרנו להישאר בחוץ כשהמחירים היו זולים – זה כואב. אבל כמו שכל משקיע ותיק ומנוסה יעיד, במקום למרר על מר גורלנו, הצעד החכם והנכון לעשות הוא למפות את השוק שוב, להעריך היכן נמצאות ההזדמנויות ולדאוג להיות מושקעים בנכס או נייר ערך שבו אנחנו מאמינים. במילים אחרות – פחות חכמה בדיעבד, יותר מעשים בהווה.
שוק הנדל"ן האמריקאי למגורים סיפק בשנת 2021 תשואות חלומיות למשקיעים שהגיעו ברגע הנכון, וכאב לב לאלה שלא. רק על מנת לסבר את האוזן, בשנת 2021 נרשמה עלייה שנתית של 18% במחירי הנדל"ן בכל ארה"ב, מספר שציין את העלייה הגדולה ביותר במחירים מזה 45 שנה.
מבחינת נפח העסקות בשוק הנדל"ן האמריקאי, חל זינוק עצום של 88% ב-2021 ביחס לשנה שלפני, כך שסכום כל העסקות בתחום הנדל"ן הגיע לשווי הדמיוני של 808.7 מיליארד דולר. לשם השוואה, בשנת 2019, שבה נקבע השיא הקודם, נרשמו עסקות ב-600 מיליארד דולר בלבד. 42% מכלל העסקות שבוצעו בנדל"ן בארה"ב ב-2021 היו בתחום המגורים.
כבר מרגישים את הכאב של המשקיעים שלא היו שם כשהשוק קפץ? ובכן, יש לנו חדשות טובות. איגוד מתווכי הנדל"ן האמריקאי ערך מחקר בקרב מומחים לשוק, והוציא תחזית לעלייה של כ-5.7% במחיר החציוני לרכישת בית בארה"ב.
בעצם, אין סיבה לחשוב אחרת. שוקי המניות מאבדים מהמומנטום שחוו ב-2021, האינפלציה בדרך והנכסים היציבים ביותר הם אלה שמחוברים לאדמה.
אם כך, זה ממש לא מאוחר מדי למצוא את הפתח ולהיכנס לאחד משוקי הנדל"ן המטפסים בעולם באמצעות השקעות נדלן או רכישת דירה להשקעה. איך עושים את זה באופן חכם ב-2022?
רכישת בית בארה"ב: גם פשוט וגם מאתגר
קניית בית בארצות הברית היא גם פשוטה, וגם מאתגרת. רכישה כזו היא פשוטה כי בארה"ב השוק חופשי מאוד, כך שמשקיעים זרים אינם נחשדים בכוונות לא טהורות, והביורוקרטיה אינה מקשה עליהם להיות בעלים חוקיים של נכס.
עם זאת, רכישת נכס היא גם מאתגרת, כי ארה"ב היא חצי יבשת עצומה, שמורכבת מעשרות מדינות, שמורכבות מאלפי ערים ועיירות, שבכל אחת שכונות טובות יותר ופחות, אזורים מבוקשים ואזורים מסוכנים וכולי. האתגר הוא להבין מי נגד מי.
דין דנוש דויטש, מייסד ובעלים משותף בחברת הנדל"ן אורצ'רד שפועלת בארה"ב, מסביר את המורכבות: "להשקיע בנדל"ן בארץ האפשרויות יכולה להיות חוויה חיובית ורווחית, אבל יש גם את הסיכון שההשקעה תתברר כמוטעית, והחוויה כולה תהיה שלילית. ההיצע הרחב של בתים שנראים לקונה הישראלי כמו רכישה חכמה – יכול לסנוור ולגרום למשקיע לעשות טעויות".
מה כדאי לקחת בחשבון כשנכנסים לתהליך
לדברי דנוש דויטש, יש כמה דברים שצריך לוודא לפני שנכנסים לתהליך רכישה של בית להשקעה בארה"ב, והם נכונים בין אם זוהי ההשקעה הראשונה שלכם או ההשקעה העשירית.
כמה נרצה להשקיע? דבר ראשון ובסיסי ביותר, הוא מהו סכום ההשקעה שממנו נוכל להיפרד (זמנית). כלומר, כמה כסף פנוי יש לנו עבור ההשקעה המניבה שאותה אנחנו נערכים לבצע. מעבר למישור הפיננסי גרידא, לתשובה לשאלה הזו יש משעות גם בבחירת הנכס – אם יש לכם 100,000 דולר פנויים, כנראה שלא תוכלו לקנות דירה בסוהו בניו יורק או אחוזה בלונג איילנד.
למזלנו, השקעה בארה"ב היא אפשרית גם מסכומים קטנים, משתי סיבות: האחת היא המחירים הזולים ממילא של בתים בשוק האמריקאי; והשנייה היא האפשרות לקבל מימון מבנק מקומי, כאשר הרוכש נרשם כחברה שקופה אצל הרשויות האמריקאיות.
האם אנחנו מכירים את האזור? נאמר שיש בית פרטי או דירה למכירה בשכונה מסוימת בשיקגו. המחיר נכון, הבית נראה תקין בתמונות באתר של המתווך האמריקאי, ואנחנו רוצים לבצע את העסקה. אבל מחיר ותמונות של הבית זה ממש לא מספיק.
האם אנחנו מכירים את שיקגו על שכונותיה ויכולים להבין האם מדובר באזור מבוקש או בשכונת פשע? הפרטים האלה חשובים יותר מכמה דולרים למטר רבוע עולה הנכס, או באיזה פרקט השתמשו לרצפה. משקיעים שנתקעו עם בית ריק באזור בעייתי, יכולים להעיד על החוויה הלא נעימה, ועל הכספים שהלכו לאיבוד.
מה היו תשואות העבר על נכסים דומים? גם אם גרנו פעם בשיקגו, או שדוד שלנו מכיר את השכונה ונותן אור ירוק, חייבים לבדוק מה עשו נכסים דומים עבור משקיעיהם בשנים האחרונות. צריך לגשת לדאטה-בייס של רשם הנכסים האמריקאי, לבדוק היסטוריית עסקות בשכונה וברחוב, ולהבין מה בדיוק שווה הנכס שלנו. גם בדיקה של שמאי מקצועי תעזור.
קניית דירות להשקעה בארה"ב – להשקיע עם חברה מקומית
הצעדים ההכרחיים האלה הם מה שהופך רכישה עצמאית של בית בארה"ב להשקעה לכל כך מאתגרת. קשה לבצע קנייה כזו בשלט רחוק. מהסיבה הזו, הסתייעות בחברת נדל"ן מקומית, שפועלת וממוקמת בארה"ב בקרבה לשווקים שבהם יש בתים אטרקטיביים להשקעה – היא צעד חכם בדרך לתשואה יפה.
"אנחנו חיים ונושמים נדל"ן אמריקאי", אומר דנוש דויטש. "הרוכשים איתנו הם אלה שהבינו שחייבים רגליים בשטח כדי לבצע את העסקות הרווחיות ביותר. אי אפשר להסתמך על שליטה מרחוק בהשקעה". לדבריו, אורצ'רד מספקת מעטפת בתפירה אישית לכל משקיע – טיפול משפטי וביורוקרטי מתחילת תהליך ההשקעה ועד סופו, פתיחת חברה מקומית, איתור נכס איכותי, איתור שוכרים, ניהול הנכס ועוד.
"אנחנו בעצמנו משקיעים בנכסים מקומיים, ולכן אנחנו מבינים מה משקיע צריך. לא כל אחד יכול לסקור עשרות שכונות שונות ולהבין היכן יש הזדמנות ב-2023, לפתוח תיקים ברשויות המס ולעקוב אחרי תהליכי ההשכרה. אנחנו כן, כי זו העבודה שלנו".
