גם אתם רוצים להצטרף לחגיגת הנדל"ן מעבר לים שנותן למשקיעים תשואות יפות במינימום מאמץ? חכו רגע, קחו נשימה ותלמדו מטעויות של אחרים – אלה ההחלטות השגויות שמשקיעים בלתי מנוסים נוטים לקחת, והאלטרנטיבות של איך לעשות זאת נכון. בהצלחה!
(משך קריאה: 3 דקות)
אם גם לך מדגדגת התחושה שניתן להשקיע בנדל"ן בחו"ל ולהרוויח מזה לא מעט, כמעט באופן פאסיבי, או שכבר השקעת בעבר בהצלחה ואתה רעב לעוד – זהו המדריך בשבילך.
כשרוצים לראות רווחים מביצוע השקעות נדלן בחו"ל יש כמה טעויות קריטיות שחשוב להימנע מהן עוד בשלבים המוקדמים של הדרך. אחרת – אמנם יהיה לכם נכס בבעלותכם בנקודה כלשהי על הגלובוס, אבל קשה יהיה לקרוא לזה "השקעה": כשההכנסה נמוכה מדי, הממשלה המקומית מקשה עליכם כבעלי בית, הטיפול בנכס גוזל הרבה מדי מזמנכם ופרטי הבעלות אינם מוסדרים כראוי.
אז כדי שההשקעה לא תהפוך לכאב ראש, אלא תספק את מה שהיא הייתה אמורה לספק מלכתחילה – הכנסה שוטפת בשיעורי תשואה נאים ובלי בעיות מיותרות – הכנו עבורכם מספר כללי "עשה ואל תעשה" בכל הנוגע להשקעות נדל"ן מעבר לים.
השקעות נדלן בחו"ל – טעויות נפוצות
הטעות: לבחור יעד אקזוטי, עלום או נידח, תחת מערכת פוליטית בעייתית
מבלי לנקוב בשמות של מקומות ספציפיים, אנחנו בטוחים שנתקלתם בפרסום להשקעות נדל"ן ביעדים שאת שמם מעולם לא שמעתם, או שאת שמותיהם אתם מכירים רק מהחדשות, ולא בקטע טוב. אם מבטיחים לכם תשואות מטורפות במקומות כמו מדינות מזרח אירופה או מדינות ערב – היזהרו.
ייתכן שהתשואה הצפויה אכן גבוהה, אבל גורמים נוספים צריכים להילקח בחשבון: האם משבר פוליטי מתקרב עלול לרסק את שוק הנדל"ן? כמה פשוט יהיה להגיע אל הנכס כבעל הבית? האם החוקים במדינה נוטים לטובת המשכיר או לטובת השוכר? את הפרטים האלה לא תראו בפרסומים. כלל האצבע – אם לא שמעתם על יעד ההשקעה מעולם, או אם זהו יעד שלא תרצו לבקר בו – כנראה שגם לא כדאי להשקיע בו.
הדרך הנכונה: לבחור מדינה פתוחה, דמוקרטית וקפיטליסטית.
אז מה עושים? זה די פשוט. מכוונים את ההשקעה שלנו למדינה מוכרת, עם מערכת פוליטית יציבה, שוק פתוח, חוקים מעודדי השקעות ומערכת משפט מוסדרת וחזקה. מרכז אירופה, מדינות סקנדינביה וארה"ב הן המועמדות הטובות ביותר. גם אם התשואה הצפויה היא נמוכה באחוז או שניים מההבטחות לתשואה בטירליגיסטן, עדיף להיות בטוחים בעתיד החברתי והפוליטי במדינה שבה אתם בעלים של נכס.
בנוסף לפני ביצוע השקעות נדלן בחו"ל, בדקו מה הם החוקים הנוגעים לדיור במדינת היעד. האם ביום שבו שוכר לא ישלם שכ"ד ויסרב לעזוב את הנכס הרשויות המקומיות יהיו בצד שלכם או בצד שלו?
הטעות: לבצע את ההשקעה לבד לגמרי
בימינו זה נשמע כבר מטורף לגמרי, אבל פעם זה היה נהוג ועדיין צריך להזהיר מפני הטעות הזו: כמשקיעים בפעם הראשונה ובכלל כאנשים שזהו אינו עיסוקם המרכזי בחיים – אל תנסו לבצע רכישה של בית להשקעה במדינה זרה בכוחות עצמכם. מה שנשמע פשוט – לרכוש, לשפץ, להשכיר ובסוף למכור – הוא למעשה תהליך סבוך ברוב המקרים, שמצריך ידע, זמן וכסף.
מעבר להיכרות עם חוקי נדל"ן מקומיים במדינה שבה בחרתם להשקיע, הידע שחסר לכם הוא בעיקר ידע מהשטח. האם מדובר בשכונה עם פוטנציאל גבוה להתפתחות ועלייה בביקוש, או אולי זו בכלל שכונת פשע? איך רוכשים בית בארה"ב למשל – כאדם פרטי או כחברה רשומה? וכדומה. הפערים בידע יכולים ליצור מצב שבו תצאו לדרך, אך תמצאו את עצמכם תקועים באמצע התהליך.
הדרך הנכונה: לבחור חברה אמינה לליווי התהליך.
הפתרון די פשוט ובימינו הוא מאוד-מאוד מקובל – לחבור לחברת נדל"ן שזוהי המומחיות שלה: ליווי השקעות נדל"ן בחו"ל. החברה הנכונה תלווה אתכם משלב אפיון הצרכים והגדרת המטרות, דרך איתור הנכס והסדרת התהליכים הביורוקרטיים ועד שיפוץ, ניהול והשכרת הנכס. יש המון חברות כאלה, אבל מומלץ מאוד להעניק את האמון לחברה – כן, כמו אורצ'רד – שפועלת באופן מקומי בשוק שבו היא משקיעה, ולא מבצעת את התהליכים בשלט רחוק.
הטעות: להמתין לירידת מחירים כדי "להכות את השוק"
מחירי הנדל"ן רק עולים ועולים, בדיוק בשנה שבה הבנתם שבא לכם להשקיע? אל תמשיכו לשבת על הגדר כדי לראות אם השוק יספק לכם תקופת ירידות שבה ניתן יהיה לרכוש במחירי הזדמנות. דבר ראשון – יכול מאוד להיות שזה לא יקרה בטווח הנראה לעין. דבר שני – המחיר הרצוי של הנכס שתרכשו צריך להיות מבוסס על היכולות הפיננסיות שלכם ברגע ההשקעה, ולא על הרצון לעשות רווח גדול, זה לא קזינו.
ניסיונות להכות את השוק – לקנות במחיר מציאה כשהגרפים נמצאים למטה – נגמרים פעמים רבות במפח נפש. או שההמתנה לא נגמרת, ואתם נשארים מחוץ למשחק בזמן שכולם מייצרים רווחים; או שאתם רוכשים במה שמתברר בסוף כתחילתה של מגמת ירידה תלולה, ומפסידים כסף. בכל מקרה, אתם בבעיה.
הדרך הנכונה: לרכוש בית במחיר הזדמנות על פי תהליך איתור מדוקדק
רוצים מחיר מצוין, שבסופו של דבר יגלם תשואה מעולה מעליית הערך של הנכס? אין פתרונות קסם. רק תהליך ניתוח שוק מדוקדק וקפדני יוכל להציף את הנכסים הטובים. אין תחליף לחיבור ישיר עם מתווכים מקומיים, מעקב אחר מגמות מחירים אצל רשם הנכסים הלאומי והבנה של יחסי מחיר-איכות. רק כך ניתן לדוג את הנכסים הטובים ביותר, במחיר האופטימלי. כאן, כדאי להכיר את המונח סקשן 8.
הטעות: לסמוך על החברה שבחרת בעיניים עצומות.
גם אם חברת ההשקעות שאיתה בחרתם לעבוד מנוהלת על ידי דודה של גיסך, לא כדאי לתת למישהו אחר לנהל לך את הכסף ואת ההשקעה בעיניים עצומות. בלי "סמוך עלי" ובלי "אני המומחה". השקעה של סכום כסף – כל סכום – לא יכולה להיעשות ללא פיקוח שלך. גם אם אתה מעוניין ב"הכנסה פאסיבית" שלא תדרוש ממך שום פעולה (אין כזה דבר, אגב), אתה חייב לדעת מה קורה עם הכסף שלך בכל עת, ולו כדי להבין את גובה ההכנסה שהנכס מספק לך.
הדרך הנכונה: להתבסס על דו"חות הוצאות והכנסות, ניהול שוטף ומסמכים משפטיים מחייבים.
חברת השקעות נדל"ן רצינית תספק לך את כל המידע שלו אתה זקוק כדי לקבל את התמונה המלאה בשקיפות ובאופן קבוע. כל המסמכים – רישומים בעירייה ובבנק, חוזים מול עורכי דין ודיירים, רשומות בטאבו, הסכמי שכירות ודו"חות הוצאות-הכנסות – צריכים להיות זמינים לך בכל עת.
מדריכי חובה נוספים לפני השקעות נדלן בחו"ל:
