03.10.2022

יש חיים מחוץ לבורסה: כשהשוק תנודתי, הכסף העולמי עובר לנדל"ן

הסיכון של מניות מול יציבות הנדלן

שוק ההון יורד, ונכון לעכשיו מה שנראה זמני בתחילת 2022 הופך לשגרה בתקופה הקרובה. מעבר של כסף לנדל"ן מניב בארה"ב – אם באופן פרטי ואם דרך קרנות השקעה – הוא כבר לא רק טרנד. איך עושים את זה נכון? נדלן או מניות. קראו בכתבה.

נתחיל מהסוף – אין בעולם תחום, מוצר או נייר ערך שמחזיר בוודאות תשואה חיובית על ההשקעה. גם אם מסחר בשוק ההון החזיר למשקיעים רווחים יפים במשך עשור, אין שום הבטחה לכך שהמצב הזה יימשך בעתיד. בדומה לכך, אמירות כמו "ערך הנדל"ן תמיד עולה כי כולם צריכים מקום לגור בו" הן מטעות, ומספיק להציץ בגרפים היסטוריים כדי להבין זאת.

עם זאת, משקיעים מחוכמים נוקטים אסטרטגיות פיזור כסף מתקדמות כדי לגדר סיכונים בין אופציות ההשקעה השונות. כדי להרוויח גם בשוק יורד, הן משקיעי שוק ההון והן משקיעי הנדל"ן צריכים להכיר את השווקים שבהם הם פועלים, ולבחור את הנכסים הנכונים בזמן הנכון – בין אם אלו ניירות ערך ובין אם אלה יחידות דיור.

כעת, כששוק ההון העולמי נמצא בירידה עקבית כבר כמה חודשים, ברור למה משקיעים מחפשים דרכים לפצות על הירידות, לברוח מהשוק או לנסות להיות במקום הנכון בזמן הנכון כשערך של נכסים עולה.

במילים אחרות, כסף רב עובר ממניות לנדל"ן – כשתחום הנדל"ן מראה בעקביות יציבות אל מול המשברים שפקדו את הכלכלה העולמית מאז מרץ 2020. שוב, אין בכך הבטחה, אבל קריאת המפה וחיפוש אחר הזדמנויות הן הבסיס לפורטפוליו מוצלח.

משבר הקורונה הגיע באיחור לשוק ההון

שוק ההון צונח. זאת כבר לא כותרת ראשית בעיתון, מכיוון ששוק ההון העולמי נמצא בירידה כבר כמה חודשים טובים, מתחילת 2022 בערך. בתוך שבעה חודשים, מתחילת השנה ועד סוף יולי 2022 צנח מדד המניות האמריקאי S&P500 ב-14%, ומדד מניות הטכנולוגיה של בורסת נאסד"ק איבד לא פחות מ-21% מערכו. גם בבורסה הישראלית המצב דומה, כשמדד ת"א 125 איבד בשפל (בסביבות אמצע יוני) 12% מערכו ביחס לתחילת 2022. לעומת זאת, נכון ליולי 2022 טיפסו מחירי הנדל"ן למגורים בארה"ב ב-18.2% בתוך שנה, ואין סימן באופק להאטה.

התפתחות מחירי הנדלן

האם המספרים האלה הם אינדיקציה לכך שזהו הזמן להעביר את הכסף להשקעה בנדל"ן מניב בארה"ב? כאמור, משקיעים מחוכמים יודעים שהשקעה היא לטווח ארוך, והפסדים זמניים אינם מקובעים אם לא מממשים את הנכסים.

משקיעים ישקלו קרוב לוודאי רכישה של מניות צמיחה שצפויות להתנהג אחרת מכלל השוק ובכך לגדר את הירידות שהתיק חווה.

ואולם למי שמחפש הזדמנות השקעה עבור הכסף שלו, לא רבים יעדיפו להיכנס לתחום שכרגע מדשדש וחווה חוסר אמון ובריחת כספים כמו שוק המניות. עם זאת, השקעה בנדל"ן מניב בארה"ב כבר מזמן אינה נחלתם של יחידים, ויותר ויותר משקיעים רואים בכך תחליף מצוין לשוק ההון, בעיקר בעתות של ירידה.

האמריקאים עצמם מאמינים מאוד בהשקעה בנדל"ן על פני ערוצי השקעה אחרים. בסקר נרחב שערכה לאחרונה חברת הפיננסים Bankrate, הראו האזרחים האמריקאיים סנטימנט חזק לטובת השקעות נדלן.

כך, 29% מהמשיבים ציינו את תחום הנדל"ן כערוץ ההשקעה המועדף עליהם. במקום השני נמצא באופן טבעי שוק ההון עם 26%, ואחריהם מדורגים תחומים משניים לשני אלה – מזומן (17%), זהב (9%) ומטבעות דיגיטליים (6%).

במה מתעניינים משקיעים בארצות הברית

גם משקיעי שוק ההון עוברים לנדל"ן בדרכים עקיפות, כשכסף רב מוזרם ממניות ואיגרות חוב אל השקעות אלטרנטיביות, ובראשן קרנות ריט (REIT – real estate investment trusts).

אלה הן קרנות שמגייסות כספים לטובת השקעה בנדל"ן מסחרי (שחלק ממנו מיועד גם למגורים, במתחמי מולטי-פמילי). כך, לפי הערכות קרנות ריט מהוות את קבוצת הנכסים השלישית בגודלה בשוק ההון – אחרי מניות ואג"ח – עם 15% מהשוק.

איך נהנים מהתשואות בשוק הנדל"ן המניב בארה"ב?

אז האמריקאים מאמינים בשוק הנדל"ן המניב שלהם, וכך גם הרבה כסף שמגיע משוק ההון – ומחירי הבתים עולים בזמן שהבורסות יורדות. אלה סימנים לא רעים לכך שכסף שייכנס לתחום השקעות הנדל"ן בארה"ב כיום עשוי להניב רווחים יפים, ולכל הפחות להוות משקל שכנגד לתיק מניות שנפגע בחודשים האחרונים.

בהנחה שאיננו רוצים או יכולים להשקיע בקרנות ריט, עומדת בפנינו אפשרות להשקיע בשוק הזה, בדרך פשוטה ובשליטה מלאה על ההשקעה.

חברות ישראליות של השקעות בנדל"ן פועלות בשוק האמריקאי לטובת איתור ורכישת נכסים עבור לקוחותיהן, וכן בניהול הנכס לטובת הכנסה משכירות והשבחתו לטובת הכנסה ממכירה בבוא העת.

כמובן שניתן להשקיע בנדל"ן אמריקאי באופן עצמאי – אך הדבר כרוך במכשולים רבים בתחום הביורוקרטי. חברת השקעות נועדה לגשר על הפער בין המשקיע הישראלי לשוק האמריקאי המסועף, ולתת לו סיוע בהבנת הדינמיקה המקומית.

כאמור, גם שוק הנדל"ן הוא לא לחם אחיד – כל אזור, שכונה ואפילו רחוב יניבו תשואות שונות למשקיעים. התפקיד של חברת ההשקעות הוא לאתר עבור הרוכשים עסקאות מעולות שייצרו עליית ערך.

לכן גם הבחירה של חברה כזו היא החלטה אסטרטגית: חברה שמכירה את השוק המקומי, שיש לה נוכחות פיזית של אנשי מקצוע בשטח ומחוברת לאנשי מקצוע מקומיים כמו מתווכים, עורכי דין ובנקאים – יכולה למצוא ללקוחותיה עסקאות שיציגו עליית ערך, גם כשהשוק מאט.

כמו משקיע שוק ההון שמחפש מניות צמיחה, גם מי שרוצה להשקיע בנדל"ן בארה"ב לא יכול פשוט להמר על עיר ולקוות לטוב – אפילו שהשוק בכללותו הציג תשואות טובות. יש צורך כאמור להכיר את האזור, ולדעת לבחור.

חברה טובה תדע לזהות אינדיקטורים נכונים לעליית מחירי נדל"ן מתקרבת. בין אלה ניתן למנות הגירה חיובית למדינה או לעיר, תעשיות מבוקשות ומרכזי תעסוקה גדולים, השקעה בפיתוח תשתיות, אחוזי פשיעה יורדים ואחוזי תעסוקה גדלים.

ירידה בשוק ההון היא ממש לא סיבה לקחת את כל הכסף ו"לברוח" לנדל"ן, אבל היא יכולה להיות פרשת דרכים שבה לא מעט משקיעים יבחרו ללכת בדרך הנדל"ן המניב, ולוותר על שוק ההון התנודתי. כך או אחרת, כל השקעה שבה נבחר, צריכה להיעשות בחוכמה ותוך הבנה מלאה של הסיכונים מול הסיכויים.

מקורות לכתבה

 

קראו עוד

Let your money work

    Let your money work