חזרה לבלוג

השקעות נדלן בארצות הברית 2022 – המדריך המלא למשקיע

מחירי הבתים בארה"ב זינקו ב-19.17% בשנת 2021. איך מצטרפים ונהנים מגל העליות? רכישת בית להשקעה בארה"ב היא עדיין העסקה הכי משתלמת בשוק. מדריך לביצוע השקעות נדלן בארצות הברית.

(משך קריאה: 5 דקות)

מי שצפה מהצד בשוק הנדל"ן בעולם בכלל, ובשוק הנדל"ן למגורים בארה"ב בפרט ב-2021, אולי חש אכזבה לנוכח זינוקי מחירים – שהוא לא השכיל ליהנות מהם כמשקיע. החדשות הטובות הן, שממש לא מאוחר מדי לקחת חלק בשוק הנדל"ן של ארה"ב – כבעלים של בית (או שניים). הפוטנציאל לתשואה – הן מעליית ערך הנכס והן משכירות חודשית – קיים עדיין במלואו.

קניית דירה להשקעה בארה"ב – מה כדאי לדעת?

מחירי הבתים בארה"ב שברו שיאים ב-2021. מחירו החציוני של בית במעמד המכירה עמד על 346,900 דולר בשנת 2021, עלייה של לא פחות מ-16.9% ביחס ל-2020, והיה המחיר הגבוה ביותר מאז שנת 1999, על פי איגוד המתווכים הלאומי של ארה"ב. מכירת הבתים רשמה את הנתון החזק ביותר מאז 2006 – עם 6.12 מיליון בתים שנמכרו בארה"ב ב-2021, עלייה של 8.5% בהשוואה ל-2020.

עם עליות כאלה, הרצון של ישראלים רבים בעלי סכום כסף פנוי של כ-100 אלף דולר להיות חלק מהשוק בארה"ב, מובן. אבל לפני שרצים קדימה מהר מדי, כדאי להבין לעומק את תהליך ההשקעה הנכון בארה"ב. זוהי מדינה אמנם ידידותית למשקיעים, אך מי שאינו בקיא בביורוקרטיה, בשוקי הנדל"ן המקומיים ובפתרונות מימון – יחווה תהליך מאתגר. כך תשקיעו נכון בארה"ב, על קצה המזלג.

השקעות נדלן בארה"ב - רק עם מומחים (Unsplash marianna smiley)

רכישת בית בארה"ב: תכנון פיננסי ותוכנית השקעה

 

לפני שיש בית, צריך כסף כדי לקנות אותו. השלב הראשון והחשוב ביותר הוא להבין האם אתם בכלל בעמדה פיננסית לביצוע השקעת נדל"ן בארה"ב. לא כל הנכסים בארה"ב דומים כמובן, ניתן למצוא בתים במיליוני דולרים, ויש גם בתים שלא יעלו יותר מ-150 אלף דולר.

הטריק הוא להבין היכן אתם עומדים מבחינה פיננסית, ואיזה נכס יתאים לכם.

כשמסכמים את הכסף הפנוי, את התשואה הרצויה, את המימון שניתן להשיג מבנקים מקומיים (לפני מדינת היעד) ואת היכולת לגייס כסף נוסף, עוברים לשלב בניית אפיק ההשקעה. בשלב זה בונים תוכנית השקעה, שבמקרה האולטימטיבי תהיה מפורטת ביותר: מהיכן כל דולר יגיע; במה כל דולר יושקע (רכישה? שיפוץ? שכר עו"ד? מסים?); מהי התשואה הצפויה על כל דולר; באילו מדינה ובאיזה סוג נכס נשקיע; וכן הלאה.

כחלק מהתהליך הראשוני בהשקעה בארה"ב, ועל מנת לקבל את התנאים המיטיבים ביותר, מומלץ לפתוח חברת LLC מקומית (חברה בע"מ). במקביל, יש לפתוח חשבון בנק מקומי במדינת היעד. שני הצעדים האלה הופכים את המשקיע הפרטי לחברה, וכך הוא יכול לצפות ליהנות מחוקי מס ידידותיים יותר, וכן ממימון בנקאי – משכנתא מקומית – במידת האפשר.

איתור נכס בארצות הברית, רכישה והשבחה

 

יש כסף? יש מימון? יש גב חוקי? יוצאים לדרך. כעת הגיע הזמן הקריטי של איתור הנכס. רבים מבטיחים שיש להם יכולת איתור נכסים מופלאה, ושבדיוק בנקרה הנכס שהם משווקים הוא הנכס הנכון עבורך. אבל האמת היא, שנכס להשקעה צריך להתאים למשקיע – לכן קודם כל מוודאים שיש נכונות להשקעה ויש כסף, ורק אז מתחילים בתהליך האיתור.

בהתאם לנתוני הפתיחה, איתור נכס אמור להיות מוכוון תשואה. במובן הבסיסי ביותר, תשואה מבוססת על הכסף שייכנס למשקיע ביחס לכסף שהוא הוציא. אבל תשואה היא הרבה יותר מזה – היא התגלמות כספית של הפוטנציאל של האזור שבו נמצא הנכס והביקוש בו.

בית שעולה 200 אלף דולר ומכניס שכירות של 700 דולר בחודש באזור מוכה פשע ותשתיות גרועות, אינו דומה לבית זהה עם שכירות זהה, שממוקם בשכונה שעוברת ג'נטריפיקציה ומושכת קונים ושוכרים ממעמד סוציו-אקונומי בינוני גבוה.

משקיעים מנוסים וחברות העוסקות בתחום מחזיקים בגישה למאגרי מידע, ניתוחי אנליסטים והיכרות אישית עם האזורים שבהם הם יוצאים לאיתור נכס.

כשיש סינכרון בין המחיר, התשואה, פוטנציאל הרווח ביום שבו יימכר הבית והרצונות של המשקיע – סוגרים עסקה. בשלב זה כדאי בחברה מקומית המלווה משקיעים בארה"ב.

כעת מקבלים את המפתחות – אבל מסע ההשקעה ממש לא מסתיים פה. אחת הדרכים להרוויח מההשקעה בבית בארה"ב היא השבחה של הנכס. שיפוצים הכרחיים, שדרוגים קוסמטיים, שיפור תשתיות ואופטימיזציה של צריכת אנרגיה יקפיצו את ערך הנכס באופן מיידי. שמירה על לו"ז זריז ותשומות נמוכות יעזרו למקסם את התשואה מההשבחה.

ניהול הנכס ואקזיט

 

כעת הבית בבעלותנו, הוא משופץ ומוכן להשכרה. גם השלב הזה חשוב ביותר – בלי דיירים אין הכנסה חודשית, כלומר כל חודש ללא דייר הוא הפסד כספי שמצטבר.

כל בעל בית שנמצא מעבר לים יעיד שזהו אחד החלקים המאתגרים בהשקעה, בניגוד לשלב האיתור והרכישה, של הניהול נמשך שנים; ובניגוד למי שמתגורר קרוב לנכס שלו, משקיעים ישראלים לא יכולים לקפוץ כל שני וחמישי לדירה שהם רכשו, כדי לדאוג לגבייה ולטיפולים שוטפים.

מסיבות אלה, משקיעים רבים – גם אמריקאים – בוחרים להשתמש בשירותיה של חברת ניהול מקצועית. מתחילים באיתור דיירים, גם כאן חברת ניהול או חברת נדל"ן יכולה לסייע. זהות הדייר חשובה – ולכן חברות ומתווכים רבים יבדקו את רמת ההכנסה שלו, את דירוג האשראי שלו ואת העבר הפלילי שלו. יש התאמה? הטיפול עובר לחברת הניהול.

חברת ניהול השקעות נדלן בארצות הברית תדאג לחתימת חוזה שכירות מול הדייר בליווי משפטי, ותגבה ממנו את סכום השכירות מדי חודש. היא גם תדאג לטיפולים שלהם הבית זקוק בשגרה – תקלות צנרת, צביעה, איטום, נזקי מזג אוויר, ניקיון כללי, גננות במידת הצורך וכדומה.

כעת הבית שלנו, השכירות נכנסת לחשבון הבנק וניתן ליהנות מההשקעה (או לרכוש את הבית הבא ולהגדיל את התיק). בשלב זה או אחר, ייתכן שנרצה "לממש" את ההשקעה – למכור את הבית במחיר גבוה מזה שבו רכשנו אותו.

גם בשלב זה סביר שנרצה סיוע מצד חברת נדל"ן מקומית, שתוכל להשיג לנו את הדיל הטוב ביותר עבורנו. כמובן, שום דבר לא מאלץ אותנו למכור, ונוכל להישאר בעלי הנכס גם שנים רבות קדימה.

מדריכים נוספים שכדאי לקרוא: