שמעתם את המונח "מולטי פמילי" או "מולטיפמילי", ולא הבנתם מה זה אומר? מישהו סיפר בהתלהבות על ההשקעה המעולה שהוא גילה במגזר הזה? הגיע הזמן לעשות קצת סדר. הבאזז סביב מגזר נכסי Multifamily גובר בקרב קהילת המשקיעים בנדל"ן, וזוהי נקודה מצוינת לעצור רגע, להבין את השוק הספציפי הזה, לבחון אותו וללמוד כיצד למצוא בו הזדמנויות.
מה זה מולטי פמילי?
הדרך הפשוטה ביותר להבין את התחום, היא לוותר על הז'רגון – מולטי פמילי הוא השם שניתן לכל נכס למגורים בארה"ב שמיועד ליותר ממשפחה אחת, כלומר, שהוא אינו בית פרטי. כך, נכס מסוג זה יכול להיות דופלקס שבו מתגוררות שתי משפחות, והוא יכול להיות מתחם מגורים המאכלס אף 100 משפחות, ומפעיל מתקנים משותפים כמו חדרי כביסה, בריכה ומועדון דיירים.
"למרות שהחלום האמריקאי מבוסס על בית פרטי עם גינה, רוב האמריקאים הצעירים כיום יגורו בבניינים משותפים כשיגדלו, מסיבות של ציפוף, חיסכון והנטייה לשכירות לטווח ארוך", אומר דין דנוש דויטש, מנכ"ל ומייסד משותף של אורצ'רד גרופ, חברה הפועלת בשוק הנדל"ן בארה"ב במשך שנים. לכן הפעילות במגזר זה ערה ביותר, כשהיא באה לענות על ביקושים קיימים גדולים וגל ביקוש עתידי.
מעוניינים להשקיע בנדל"ן בארצות הברית ולקבל ליווי מקיף? צרו איתנו קשר.
איך משקיעים בנכסים אלה?
כאשר משקיעי נדל"ן ניגשים לרכוש בית פרטי, העסקה לרוב היא ברורה – יש נכס, הוא עומד למכירה, שטר הבעלות מחליף ידיים, נסגרה העסקה. בענף השקעה במולטי פמילי בארה"ב הדברים עובדים מעט אחרת.
מכיוון שלרוב מדובר בנכסים גדולים (עם הרבה דירות) ומורכבים (מתקנים משותפים שדורשים טיפול ואחזקה) – משקיע בודד צריך הון או מימון גדולים מאוד כדי לרכוש פרויקט כזה. מסיבה זאת, רכישה של נכסים מרובי דירות ומשפחות נעשית לעתים קרובות על ידי מספר שותפים יחד.
שותפים אלה יכולים להתאגד בקבוצת רכישה, או לרכוש יחידות בעלות כקבוצת משקיעים, או להשקיע דרך קרן המתמקדת בנכסים אלה. המודלים רבים. "עסקת מולטי פמילי בארה"ב אמנם נראית כיותר מורכבת", אומר דויטש. "היא אכן כוללת יותר שחקנים ויותר מרכיבים, אך בסופו של דבר מדובר במודל בעלות פשוט שמניב הכנסות מהיום הראשון. זאת הסיבה לכך שכל כך הרבה אנשים מחפשים להיכנס לתחום הזה".
עבור משקיעים אשר עבורם זוהי הפעם הראשונה בתחום, מומלץ לפנות לחברה העוסקת בנכסים מסוג זה (מרובי משפחות / דיירים), ולתת לה לנהל את העסקה. "מדובר בעסקות מורכבות יותר, אין פה עניין של 'שגר-ושכח', כי הנכס דורש ניהול מתמיד", מסביר דויטש. "לכן אנחנו מציעים מסלול השקעה בנכסים הללו אשר דואג לכסות את המשקיע מכל הכיוונים, ולסדר לו יחידת בעלות שתכניס לו כסף מדי חודש, עם מינימום התעסקות".
למי מתאימה השקעה במולטי פמילי?
מגזר השקעות מולטי פמילי נחשב לדרך נוחה לקחת צעדים ראשונים בעולם הנדל"ן. רוב הנכסים הללו בארה"ב הם עבור שכירות, מה שהופך אותו לבטוח יותר.
מדוע? גם בזמן משברים כלכליים, אנשים צריכים מקום לגור. בתים פרטיים נמצאים במספרים קטנים יותר בשוק השכירות, ובכל מקרה דירה בבניין תהיה זולה יותר לשוכר. למעשה, במהלך האטה כלכלית, אנשים רבים נאלצים למכור את בתיהם ולעבור למגורים בשכירות, והביקוש עולה.
איך מרוויחים מהשקעת נדלן מסוג זה בארה"ב?
- כמו ברוב השקעות הנדל"ן, הרווחים מהשקעה מגיעים משכירות, השבחה ועליית מחירים בשוק.
- שכירות – נכסי מולטי פמילי כמעט תמיד מנוהלים בידי חבר ייעודית, שאחד מתפקידיה הוא לאסוף שכירות מהדיירים מדי חודש.נכסים כאלה מספקים תזרים מזומנים שוטף, והם כמעט אף פעם אינם עומדים ריקים – הביקוש לדירות יציב. במידה והתפוסה בדירות במתחם אינה מלאה, איכלוס הדירות הריקות יקפיץ גם הוא את ההכנסה.
- השבחה – נכסי מולטי פמילי רבים נרכשים כשמצב התחזוקה בהם לא משהו. "אנחנו מגיעים אל הנכס, ומעריכים כמה יעלה לשפץ אותו לרמת מגורים הולמת, ולמצב שבו השיפוץ מעלה את הערך", אומר דויטש. "פעילות של שנים בשוק בארה"ב לימדה אותנו שאין נכס שאי אפשר להשביח, ודירות בבניינים משותפים דורשות לעתים רק שינויים קוסמטיים קטנים וזולים – כדי ליצור קפיצה בערכן".
- עליית מחירים בשוק – זיהוי שוק שבו צפויות עליות מחירים הוא הבסיס לכל השקעת נדל"ן מוצלחת, ומגזר השקעות מולטי פמילי אינו שונה. "אנחנו פועלים בשוקים מקומיים בארה"ב, ומכירים את הדינמיקה בהם עד לרמת השכונה והרחוב", אומר דויטש."לכן אנחנו יכולים לגשת לבניין מוזנח ולומר – 'שיפוץ ב-X כסף, לצד עליית המחירים שאנחנו מעריכים שתחול על האזור שבו ממוקם הבניין – יוכלו להניב Y תשואה בתוך חמש שנים', למשל. לפני שנכנסים לעסקת נדלן מסוג זה, חייבים להכיר את השוק".
ממה להיזהר?
בעוד רכישת בית פרטי למגורים מבוססת כמעט לחלוטין על שיקולי נוחות, איכות חיים, פרטיות ומשפחתיות, מגורים – בשכירות או בבעלות – במולטי פמילי בארה"ב מבוססים על פונקציונליות, קירבה למקום עבודה, שיקולים כלכליים וצרכים בסיסיים יותר. לכן, חייבים להכיר את השוק המקומי לפני שמשקיעים ברכישת בניין או יחידות השקעה בבניין.
"אם תנחת באמצע עיר בג'ורג'יה ותראה בניין יפה ושמור, עם שומר בכניסה והכל, תוכל לטעות ולחשוב שרכישה שלו תהיה השקעה חכמה", מסביר דויטש. "אבל מה שלא תדע, הוא שהרחוב שבו הוא ניצב נחשב לבעייתי בלילות, או שהמעלית לא עובדת, או שהגג דולף. מסיבה זו אנחנו ממליצים שלא להיכנס לשוק הזה באופן עצמאי – מה גם שמבחינה רגולטורית זה בעייתי – אלא לחבור לחברת נדל"ן שמכירה את המקום, פועלת בשוק ותוכל לזהות עסקה טובה".
מדריכים חשובים למשקיעים בתחום:
