איך משקיעים בנדל"ן בארה"ב ב-2023? הכל על מחירי הבתים, ריבית הבנק הפדרלי ושווקים חמים להשקעה. מדריך השקעות נדלן בחול.
(משך קריאה: 5 דקות)
שנת 2023 כבר התחילה, ובכל הנוגע לאילו השקעות יצליחו השנה, נראה שלאף אחד אין תשובות. רכבת ההרים שסיפקו השנתיים החולפות למשקיעי שוק ההון הותירה אותם ללא יכולת או שאפתנות לחזות את כיוון השוק. האינפלציה הדוהרת בכל העולם משפיעה על כלל הצרכנים – מגופים מוסדיים ששולטים על מיליארדי דולרים, ועד הרוכש הממוצע במכולת.
גם שוק הנדל"ן בחו"ל, ובפרט זה האמריקאי, ידע בעיקר עליות בשלוש-ארבע השנים האחרונות, בניגוד לשוק ההון. זאת במיוחד בכל הנוגע למי שמחזיק נכסים באזורים יציבים של ארה"ב, שלאורך תהליך משבר-פריחה-משבר שחווה השוק העולמי נותרו בביקושים גבוהים.
שוק הנדל"ן האמריקאי בכללותו מוערך בכ-750 מיליארד דולר בפתחה של 2023. השוק האמריקאי כל כך מורכב, ומבוסס על עשרות ומאות שווקי משנה, שבכל נקודת זמן ניתן להצביע על עליות או ירידות מחירים, בהתאם למדינה, עיר ואפילו שכונה ספציפית.
למעשה, קשה להתייחס לשוק האמריקאי כמקשה אחת. בפועל, ניתן לחלק אותו לשלוש קטגוריות – ערים קטנות מאוד, ערים בינוניות וערי מטרופולין גדולות. איך תתנהג כל קטגוריה כזו לאור האתגרים שמציגה 2023? הנה כמה השערות מעודכנות בנושא השקעות נדל"ן בחו"ל.
צפו בסרטון – השקעות נדלן בארצות הברית – איך לבחור נכס מתאים?
התייקרות המשכנתאות לא משפיעה על כולם באופן שווה
הכותרות של השנים האחרונות כבר כיסו את הנושא מכל כיוון, ועדיין כשרוצים להבין מה השנה החדשה מבשלת לנו – חייבים לדבר על הריבית. זינוקי המחירים שחלו בעולם בשנתיים האחרונות נבעו משילוב נדיר של ביקושים גבוהים מאוד למוצרים (עקב היציאה מסגרי הקורונה והכסף הפנוי שנוצר במהלכם); היצע נמוך במקביל (עקב מחסור בסחורות ועיכובים בייצור בשנת הקורונה); והזרקה של כסף לשוק על ידי הבנקים המרכזיים לצורך כיסוי נזקי המגפה.
כל אלה יצרו לחץ מחירים, ועקב האינפלציה הגיעו גם העלאות הריבית, במטרה לצנן את השווקים. הריבית של בנק הפדרל רזרב עלתה מ-0.5% ל-4.5% בתוך עשרה חודשים בלבד – מעליות הריבית המהירות בהיסטוריה האמריקאית. על פניו, העלאת ריבית מייקרת משכנתאות ובכך אמורה לצנן את עליות מחירי הבתים; אך היא מייקרת גם את מחירי תשומות בנייה, מה שמייקר את הבתים.
אך הקטגוריה משנה – בתים בינוניים שמחיריהם כ-150-200 אלף דולר, מושפעים הרבה פחות מהטיפוס ברמת הריבית, מאשר בתים בקטגוריה של 700-800 אלף דולר. הסיבה היא שעבור קטגוריית הבתים הבינוניים, ישנה תחרות גדולה בין משקיעים זרים (וביניהם ישראלים), רוכשי דירות לצורך מגורים ומשקיעים אמריקאים מקומיים – שילוב שיוצר ביקוש ותנועת נגד לירידות מחירים עקב ריבית.
בנוסף, כשזוגות צעירים רוצים לקחת משכנתא ולרכוש בית ראשון, הם מתייעצים עם הוריהם. אותם הורים, רובם המוחלט מדור הבייבי-בומרס, התבגרו בעולם של ריביות ברמות של 12%-13%, ולכן מייעצים לילדיהם לרכוש בתים על אף הריבית המטפסת. זאת, מתוך הבנה שגם הריבית הנוכחית יכולה לגדול. וכך ביקושים בקטגוריית הבתים הבינוניים לא נחלשים.
צפו בסרטון – רכישת נדלן בארצות הברית – איך נזהה תרמית?
נדלן בארצות הברית – להתמקד בסוג הערים הנכון
כפי שצוין, ניתן לחלק את שוק הנדל"ן בארה"ב באופן שרירותי לערים קטנות מאוד, ערים בינוניות וערי מטרופולין גדולות. מה ההבדלים, והיכן יש הזדמנות למשקיעים?
ערים קטנות במיוחד – אלה שווקים קטנים שבהם הביקושים לדיור גבוהים, והמחירים עדיין אטרקטיביים. ואולם, ברוב המקרים מדובר בעיר או עיירה קטנות, שכל פעילותן הכלכלית מבוססת על מנוע אחד: מפעל גדול, חברה מקומית גדולה וכן הלאה. השקעה באזורים אלה היא אמנם רווחית, אך גם מסוכנת – ביום שבו המפעל או החברה ייפגע ממיתון ויאלצו לסגור או לפטר עובדים, גם הביקוש לבתים באותה עיירה ייצנח, ויותיר את המשקיעים עם נכס ריק.
ערי מטרופולין – אלה הן ערי הענק שבאופן קבוע רושמות ביקושי שיא. אך מסיבה זו, גם כל עליית מחיר פוטנציאלית בהן כבר מוצתה, והיכולת להשיג עסקה מתחת למחיר השוק היא אפסית. חשבו על ניו יורק, לוס אנג'לס או מיאמי. השקעה בהן אינה שונה בהרבה מהשקעת נדל"ן בתל אביב – מחיר יקר, תשואה נמוכה.
ערים בינוניות – כאן יש שילוב מוצלח של המאפיינים שיוצרים אזור טוב להשקעה. ערים בינוניות שנמצאות בצמיחה כלכלית ומתבססות על כמה מנועי צמיחה, ובכך יוצרות הגירה חיובית עקבית, שדוחפת את ביקושים לבתים בינוניים. כאן ניתן למנות ערים כמו צ'רלסטון בדרום קרוליינה; טלהסי בפלורידה; או דורהאם בצפון קרוליינה.
להמחשה, ניקח את העיר סוואנה שבמדינת ג'ורג'יה – עיר בינונית שמושכת תושבים חדשים והביקושים בה מטפסים. בסוואנה נמצא הנמל הימי השלישי בגודלו בארה"ב, אוניברסיטה לאמנות מהטובות בארה"ב שהקמפוסים שלה פזורים ברחבי העיר, בסיסי צבא קרובים, תעשיית רכב מתפתחת בהובלת מפעל ענק לרכב חשמלי של יונדאי, 14 מיליון תיירים בשנה ורשת בתי חולים אזוריים מורכבת. כל אלה יוצרים מגוון של מנועים כלכליים ומקומות עבודה בעיר – שמבטיח את המשך ההגירה החיובית.
כך ניתן לבחור בקטגוריה שמשלבת בין בתים בינוניים בערים עם הגירה חיובית – וליצור הגנה בהשקעה מפני המשכנתאות המתייקרות. חשוב מכך, אנחנו באורצ'רד בוחרים נכסים אחד-אחד, ומצליחים להציג עסקאות עבור בתים שצריכים שדרוג ונרכשים מתחת למחיר השוק.
ברגע שמשביחים את הנכס, ערכו עולה באופן מידי – בצורה שמקזזת כל עצירה אפשרית במחירי הבתים הכלליים. לאורך זמן, גם הירידות שנובעות מהעלאת הריבית יחוו תיקון, וכך המשקיע שלנו ירוויח פעמיים.
חגורת השמש זורחת: השווקים החמים בארה"ב
כפי שצוין, ארה"ב היא לא מקשה אחת בכל הנוגע לשוקי הנדל"ן שמרכיבים אותה. איפה כדאי לחפש את ההזדמנויות שהשוק ב-2023 אמור להציג עבורנו, המשקיעים? כמובן, לאף אחד אין כדור בדולח שיודע לצפות את העתיד. אבל יש לנו כלים לחקור ולהתמצא בשווקים ספציפיים – אורצ'רד השקעות נדל"ן מתמקדת בחקר שוק, קשרים עם מתווכים, רגליים על הקרקע, היכרות קרובה עם תוכניות עירוניות ועוד. כל זאת, בשווקים נבחרים בארה"ב.
אילו שווקים עשויים להוות הזדמנות לביצוע השקעות נדלן בחול ב-2023 ו-2024? זה לא דבר חדש, אבל גם השנה מציינים את חלקה הדרומי של ארה"ב כמוקד שבו ערים גדולות עובורת תהליכי השבחה מואצים, ומושכות משקיעים. זהו אזור "חגורת השמש", שכולל מדינות כמו אלבמה, אריזונה, פלורידה, ג'ורג'יה, לואיזיאנה, מיסיסיפי, ניו מקסיקו, דרום קרוליינה, טקסס, חלקים מקליפורניה ועוד.
בסקירה לקראת 2023 שפירסמה PWC, מחברות הייעוץ והמחקר בתחומי הפיננסים הגדולות בעולם, היא מציינת שווקים עירוניים מרכזיים שצפויים לחוות עליות משמעותיות השנה. לא פחות מ-9 מתוך 10 המקומות הראשונים ברשימה ממוקמים בחגורת השמש.
בין היתר ניתן למנות את הערים נאשוויל בטנסי וראלי בצפון קרוליינה, המוגדרות "סופרנובה", אזורים מטרפוליניים שחוו שדרוג מואץ בעשור האחרון; וכן את ג'ורג'יה ופלורידה, המוגדרות "סופר-חגורת שמש", שווקים גדולים-בינוניים מגוונים אך עדיין במחירים סבירים, מה שיוצר כלכלות חזקות המושכות מגוון רחב של עסקים. גם סוואנה, שהוזכרה למעלה, נחשבת לעיר "סופר-חגורת שמש".
מדריכים מקיפים לקריאה:
- המדריך לקניית דירות להשקעה בארה"ב
- איך לבחור נכס להשקעה בארצות הברית?
- מחזור הלוואה – מה זה Refinance?
מקורות לכתבה:
